Polemforum.nl
Polenforum.nl •  Nieuws - links - informatie en forum over Polen

Sinds 7 januari 2004
 

   

Donald Tusk:
Nie ma złych wyborców. Nie ma też złych regionów. Jest zła, skorumpowana
i agresywna władza. To ona dzieli, by rządzić. Walczmy z nią, nie między sobą.

Er zijn geen slechte kiezers. Er zijn ook geen slechte regio's. Er is een slechte, corrupte en
agressieve overheid. Ze verdeelt om te regeren. Laten we met haar vechten, niet onder ons.


Page Index Toggle Pages: [1] 2 3 ... 7 Send TopicPrint
Very Hot Topic (More than 30 Replies) Goede raad gevraagd: tweede huis kopen in Polen (Read 24.765 times)
Tedje8
Beginnend Lid
**
Offline


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 13
Joined: 31.07.2016
Gender: Male
Goede raad gevraagd: tweede huis kopen in Polen
01.08.2016 at 19:20:16
Print Post  
Beste mede-forumleden,
Ik heb al veel relavante info kunnen vinden op dit forum, maar ik heb toch nog wat vraagtekens.
Korte situatieschets: Nederlandse man, Poolse vrouw, net ouders geworden van een dochter. Wij willen een tweede huis in Polen kopen. De plannen zijn concreet, we hebben overeenstemming over de prijs van het gewenste huis, ik moet alleen het geld nog wel vrijmaken. Concrete vragen:
1) komen er nog kosten bij, bovenop de afgesproken prijs (notariskosten, BTW, belasting)?
2) hoe wordt de koop in praktijk geregeld, net zoals bij ons via een notaris. En storten we dan het geld bij de notaris op de rekening en die stort het door? Moet dat via een Poolse rekening, of kan dat via een NL of BE rekening?
3) wij willen het huis op naam van mijn vrouw zetten, moeten we daar belasting over betalen? En in welk land, Polen of in België (waar we wonen)?
4) moet ik nog langs bij het kadaster en/of gemeente voordat we tot koop overgaan
5) wat ben ik nog vergeten? 
Volgens mij hebben er mensen ervaring mee, ik hoor graag tips en info. Bij voorbaat hartelijk dank, Tedje8
ps het minste van mijn zorgen, maar is een huis in Polen over het algemeen een goede belegging
  
Back to top
 
IP Logged
 
Michu*
Super Veteraan
******
Offline


Ja kocham moja Lwice

Posts: 6.530
Location: Wolsztyn
Joined: 29.12.2006
Gender: Male
Re: Goede raad gevraagd: tweede huis kopen in Polen
Reply #1 - 02.08.2016 at 11:15:28
Print Post  
Wij hebben in Polen twee keer een huis gekocht maar dat was nieuw en dan betaal je geen overdrachtsbelasting, die twee huizen hebben wij ook weer verkocht en ik weet dat de koper dan iets belasting moet betalen maar weet niet precies hoeveel.

In Polen betaal je niet aan de Notaris, als je een nieuw huis laat bouwen betaal je de termijnen aan de project ontwikkelaar en als het huis wordt opgeleverd heb je dus al betaald en ga je alleen nog naar de notaris.

Koop je een bestaand huis dan ga je de ochtend voor de overdracht naar de bank en laat het bedrag op de rekening van de verkoper overmaken, jij neemt dat bewijs van de bank mee naar de notaris.

Hier zit geen risico aan omdat alle papieren al klaar liggen bij de notaris en alleen nog getekend moeten worden.

Verkoop jij je huis binnen vijf jaar met winst dan moet je over de winst belasting betalen, hoeveel nu weet ik niet ? dacht 20 % maar dat kun je simpel navragen.

Onroerendgoedbelasting is in Polen heel laag, een keer lekker uit eten in Brussel is duurder Wink

Het kadaster hoef je zelf niet langs, wel even naar de gemeente om te melden.

Ook moet je bij een bestaand huis soms laten onderzoeken of je het van de juiste eigenaar koopt en of er geen meerdere personen zijn die er aanspraak op kunnen maken, bv door erf recht.

Wij hebben een keer grond gekocht van een boer en toen heeft een advocaat dat uitgezocht, maar daar weet de notaris wel van.

Het is handig om een Poolse PLN en Euro rekening te openen bij een Poolse bank zoals bv de WBK, je kunt dan Euros overmaken en via de computer zelf wisselen naar PLN via de online koers van de bank, dit is de meest gunstige methode om te wisselen.

Tja, goed belegging ? moeilijk te zeggen, ons appartement in Poznan, gekocht in 2000 en verkocht in 2008 heeft winst opgeleverd, maar een appartement in Kolobrzeg gekocht in 2008 en recentelijk verkocht gaf dik verlies dus het kan mee of tegen zitten.

Op de lange termijn zijn stenen eigenlijk wel een goede belegging dus succes.
  

Every mile with a smile!
Back to top
GTalk  
IP Logged
 
Tedje8
Beginnend Lid
**
Offline


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 13
Joined: 31.07.2016
Gender: Male
Re: Goede raad gevraagd: tweede huis kopen in Polen
Reply #2 - 02.08.2016 at 14:07:44
Print Post  
Hartelijk dank voor de bruikbare info. Zijn er nog mensen met tips en info? Een (tweede) huis kopen in het buitenland is toch iets wat ik niet elke week doe!

Groeten Tedje8
  
Back to top
 
IP Logged
 
Michu*
Super Veteraan
******
Offline


Ja kocham moja Lwice

Posts: 6.530
Location: Wolsztyn
Joined: 29.12.2006
Gender: Male
Re: Goede raad gevraagd: tweede huis kopen in Polen
Reply #3 - 02.08.2016 at 20:34:32
Print Post  
Wat ook niet geheel onbelangrijk is, wat voor huis wil je kopen? Vrijstaand ? Appartement? En hoe vaak kom je er zelf ? Familie in de buurt voor controle ? 

Het is in Polen zeker niet onveiliger dan in andere EU landen, ik denk zelf veiliger dan menig ander land maar het is wel prettig dat er vertrouwde mensen in de buurt van je bezit wonen om e.e.a in de gaten te houden.
  

Every mile with a smile!
Back to top
GTalk  
IP Logged
 
Tedje8
Beginnend Lid
**
Offline


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 13
Joined: 31.07.2016
Gender: Male
Re: Goede raad gevraagd: tweede huis kopen in Polen
Reply #4 - 04.08.2016 at 17:08:59
Print Post  
goede tip, maar daar hadden we al aangedacht. Mijn schoonouders wonen 100 meter verder. Verder is het een groot vrijstaand huis. Een optie is dat de schoonouders beneden gaan wonen en als wij op vakantie zijn, boven wonen. Dan is het huis altijd bewoond, onderhouden, tuin netjes.

Toch bedankt, Tedje8
  
Back to top
 
IP Logged
 
Joe DiMaggio
Super Veteraan
******
Offline


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 5.015
Joined: 09.06.2012
Re: Goede raad gevraagd: tweede huis kopen in Polen
Reply #5 - 04.08.2016 at 17:39:52
Print Post  
Beste Tedje8,

Ik juich jouw initiatief toe.

Laat gerust weten hoe het verder verloopt.
  

en ik zou met u niet willen ruilen – ik zou er geld voor willen geven – om net als u – mezelf te zijn
Back to top
 
IP Logged
 
nemo.omen*
Trouw Veteraan
*****
Offline


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 1.706
Joined: 10.02.2011
Gender: Male
Re: Goede raad gevraagd: tweede huis kopen in Polen
Reply #6 - 04.08.2016 at 19:46:30
Print Post  
Hieronder mijn verhaal uit 2012. Daarop één aanvulling. Hoewel het per 1 mei 2016 voor Eu burgers vrij zou zijn om landbouwgrond of bosgrond te kopen, heeft de huidige regering aanvullende wetgeving bedacht ,waardoor dit nagenoeg niet mogelijk is.
Als dit huis zou staan op dergelijke grond heb je een probleem.


Koop van onroerend goed in Polen

Versie 8-9-05 20:56 
Eerste update 10-9-05 13:19:41 
Tweede update 12-9-05 9:31:49 
Derde update 18-10-2005 
Vierde update:  2006
Vijfde update: april 2008
Zesde update: 08.04.2010

Gereviseerd document eerste publicatie 3 mei 2001 op polenforum.startpagina.nl

0. Inleiding

In 1998 raakte ik betrokken bij koop van onroerend goed in Polen en maakte ik het nodige mee.
Dit leidde er toe, dat ik op 3 mei 2001 op het toenmalige Polenforum van Startpagina naar aanleiding van daarop gestelde vragen mijn eerste uitvoerige document over deze aangelegenheid plaatste. Daarbij ging ik uit van de toen van belang zijnde aspecten.
Ontwikkelingen nadien maakten het nodig om dit eerste document nader aan te passen. Dit gebeurde ondermeer in 2005 en 2006 en april 2008.
De wereld staat niet stil. Aangezien in 2001 Polen nog geen lid van de EU was, lag in het eerste document het accent op juridische aspecten. Dit aangezien tot 1 mei 2004,de datum waarop Polen toetrad tot de EU, aankoop van onroerend goed niet mogelijk was voor buitenlanders ook EU burgers dan alleen maar met toestemming van de centrale overheid.
Met ingang van 1 mei 2004 verviel deze belemmering en kan een EU burger binnen bepaalde begrenzingen onroerend goed in Polen kopen. Slechts in twee later nog aan de orde komende situaties is dit nog steeds niet mogelijk.

Kopen van onroerend goed in het buitenland door een Nederlander wordt door hen vaak te veel onderschat, met het gevolg dat men in de grootste problemen kan kopen met vaak veel financiële schade. Deze dramatiek is op meerdere Nederlandse TV zenders regelmatig te zien via de reality soaps van Nederlanders en ook Engelsen, die vertrekken naar het buitenland of daar iets kopen.
De problematiek waartegen men in Polen kan aanlopen staat niet op zich, immers uit de betreffende programma’s blijkt dat je bv in landen zoals Frankrijk, Spanje en Italië ook in de zelfde grootste problemen kunt komen.

Mijn ervaringen vanaf 1998 tot nu toe leert mij, dat zich nog steeds zeer grote problemen kunnen voordoen zowel in het juridische vlak als in het praktische vlak. Behoudens het vervallen van de meeste beperkingen om te kunnen kopen is er mijn inziens nog steeds niet veel verbeterd.
In het document staat dus niet centraal wat er allemaal goed gaat bij de aankoop, maar wat er allemaal verkeerd kan gaan. Dit lijkt dus een eenzijdige belichting van het onderwerp, maar is dat beslist niet. Een gewaarschuwd mens telt voor ………..

Het is niet zo dat ik mensen wil ontmoedigen om in Polen te kopen. Dat is al door velen gedaan zonder problemen, maar helaas zijn er meer mensen die in de problemen zijn geraakt.

Bedacht moet worden, dat Polen niet Nederland is. Polen is Polen en Nederland is Nederland.
Voor een ieder die onroerend goed in Polen wil kopen geldt de volgende startregel. 


Vergeet het dus maar,dat alles op de zelfde wijze gaat als in Nederland. Dat is dus allemaal anders. Schakel daarom in ieder geval in Polen een door je zelf gekozen goede bij de rechtbank in geschreven advocaat en zonodig een notaris in Polen in. Met beiden zul je een vertrouwensbasis moeten verkrijgen.
Als je dit niet doet, is het zo goed als zeker, dat je aanzienlijke problemen krijgt. 
Ga dus ook nooit in zee met een door de makelaar of verkoper voorgestelde advocaat of notaris 

Polen kent ook een vorm van juridische adviseurs (Rade Prawo), die mogen optreden in bepaalde rechtszaken maar geen bij de rechtbank geregistreerd advocaat zijn. Hou daar rekening mee en doe met zo iemand geen zaken

Er zijn grote verschillen zowel ten aanzien van de wetgeving, de bouwvoorschriften, de plaatselijke omstandigheden en gewoonten, de rol van de makelaars, notarissen, advocaten, de gemeente, het kadaster en vooral ook in de onderhandelcultuur bij koop en verkoop van onroerend goed. 
Inschakeling daarbij van een goede betrouwbare Poolse advocaat is dus een must. Ik kan dit niet vaak genoeg herhalen en zal dat dan ook nog regelmatig in dit document doen

Reeds nu al wil ik opmerken, dat het opvallend is, dat waar ik in de oude notities veel aandacht besteedde aan de risico’s, het “malafide” handelen, de trucs etc., die nog steeds in volle omvang aanwezig zijn. Aan het uitsluiten van deze risico’s zal ik dan ook de nodige en de meeste aandacht besteden. 

Voor de goede orde ik ben anderen niet op commerciële basis rechtstreeks behulpzaam met hun onroerend goed perikelen. Ik heb er de tijd voor en doe dit met plezier. Anderen kunnen daarmede hun voordeel doen. In dat deel van Polen waar ik de weg weet ben ik kan ook direct behulpzaam zijn bij concrete situaties.

Het zal u duidelijk zijn dat het opstellen van deze notitie en zijn voorgangers voor mij geen sinecure is geweest en mij veel voorbereiding, uitzoekwerk, opdoen van ervaringen etc. heeft gekost, waarin heel veel tijd is gaan zitten

Het is niet de bedoeling is, dat anderen goede sier met de notitie maken. Het is die reden, dat voor de notitie een copyright geldt:

Copyright Borenbasoflochfroggie.© All rights reserved. 
Alleen voor berichten of delen daarvan, waarvan ik persoonlijk de auteur ben. 
Though I look old. yet I am strong and lusty. 
( W.Shakespeare, As you like it, Act II scene III)

Dit  betekent, dat de notitie voor anderen dus alleen maar beschikbaar is voor persoonlijk gebruik.
Deze notitie is wordt met mijn toestemming exclusief geplaatst op:
http://www.polen-forum.nl.

Het is dus niet toegestaan om deze notitie op te nemen op welke andere site dan ook en zeker niet op andere Polen gerelateerde sites






1. Inleiding 

Ik vind het wenselijk om het gereviseerde document en de aanvullende documenten in een nieuw jasje te steken, Dit komt de leesbaarheid ten goede.
Daarbij is nu sprake van een document waaraan ten opzichte van 2001 door velen direct dan wel indirect is bijgedragen

.Echter hebben leden van het Polen –Forum met hun publicaties op dat forum zeer veel bij gedragen. Ik wil daarbij vooral noemen de publicaties van Frank W en Podroznik in de rubriek onroerend goed van dit forum.
Ik raad een ieder aan om daarom de rubriek onroerend goed van het Polen-Forum ALLE daarop geplaatste topics te lezen en zeker die van hen afkomstig zijn.  Daarvan wordt je wijzer.
Om het wat makkelijker te maken noem ik hier al vast twee topics:

1.      Een huis in Polen: het kopen en de makelaars ! 
Door Frank W op Za Jan 19, 2008
Deze topic gaat over de problematiek die zich bij Frank voordeed in het aankooptraject, Hij heeft daarna nog vele topics geplaatst over de afbouw van zijn huis en wat hij daarbij allemaal meemaakte. Wat hij beschrijft is geen op zich staande situatie, maar is schering en inslag.
Inmiddels is de woning van Frank gereed en is Villa Rembrandt gedoopt en is daarmede ook beschikbaar voor vakanties.
Je kunt hierover alles vinden op: http://www.villarembrandt.nl/index.html
 

     2. Aankoop onroerend goed: vergunning nodig? 
          Door podr0znik op Vr Jul 18, 2008 9:27 pm

       In deze door Podroznik gestarte topic komt goed naar voren hoe de centrale overheid en
       lokale overheid functioneert en hoe men met juridische problematieken op verschillende
       wijzen omgaat. Ook dit is een normaal verschijnsel.

       Podroznik heeft inmiddels een eigen blog, waarin hij uitvoerig rapporteert over de 
       voortgang rond de bouwvergunning en zijn ervaringen met de overheden. Ik kan u zeer
       aanraden deze blog te bezoeken, aangezien hier zeer relevante informatie wordt verstrekt.
      De blog heet : http://mala-holandia.blogspot.com. ;


3. Handleiding

Deze notitie geeft niet een sluitende handleiding hoe onroerend goed te kopen in Polen. Nogmaals: Ik belicht vanuit mijn ervaring en die van anderen, die punten, waar het mis zou kunnen gaan en die van belang zouden kunnen zijn. Het betekent, dat ik niet compleet ben. De notitie wil niet meer zijn dan een hulpmiddel 

Mocht men op de notitie willen reageren, dan kan dit via het forum van de hiervoor genoemde site. Aanvullingen, die van belang zijn blijven ook altijd welkom, zeker als men andere ervaringen ten aanzien van bepaalde aspecten zou hebben. 


4. De inhoud van de notitie.

In de notitie komen meerdere aspecten aan de orde rond koop en verkoop van onroerend goed in Polen. 

4.1. Algemeen 
4.2. Waarom een huis in Polen en waar 
4.3. Is het nu eigenlijk wel of niet mogelijk om onroerend goed in Polen te kopen. 
4.4. De toestemming vanuit Warsawa 
4.5 De noodzaak van een advocaat, deskundigen en een tolk 
4.6. Het zoeken van een huis 
4.7. Het inschakelen van een Poolse makelaar en de daaraan verbonden
       contracten/nepconstructies 
4.8. De koop van het huis, de prijs, de financiering, de formaliteiten 
4.9. Wat allemaal te regelen als het huis inderdaad gekocht is. 
4.10. Het kopen van een bouwkavel. 
4.11. Het kopen van een huis in een project vanuit Nederland via een projectontwikkelaar.


4.1. Algemeen. 

Bij het kopen van een huis in Polen moet men er op bedacht zijn, dat dit duidelijk anders gaat dan in Nederland. 
Als je mocht denken, dat het net zo gaat als in Nederland dan zal het bijna zeker volledig mis gaan. Je kunt dan wel stellen dat het allemaal aan de Poolse verkoper en/of instanties ligt en dat zij daar om de schuld dragen, maar ik denk dat de schuld allereerst bij je zelf ligt, omdat je jezelf niet goed hebt voorbereid dan wel naïef bent 
De rol onder meer van makelaars, de notaris enz is in Polen heel anders dan in Nederland. Ook lopen veel procedures anders dan in Nederland en zijn er voor buitenlanders speciale procedures. 
Je kunt in Polen niet afgaan op wat bij voorbeeld een makelaar stelt. Het is absoluut nodig om je te laten bij staan door een goede betrouwbare advocaat. 
Bedenk daarbij dat een advocaat in Polen vergeleken met Nederland absoluut niet duur is. TEKEN NOOIT WAT VOOR DOCUMENT OOK, ZEKER NIET VAN DE VERKOPER MAAR OOK NIET VAN DE MAKELAAR. SCHAKEL ALTIJD EERST JE ADVOCAAT IN EN EVENTUEEL JE NOTARIS. Je kunt daarmede veel ellende voorkomen. 


Nieuwe ontwikkelingen 

De notitie van mei 2001 richtte zich in feite alleen maar op diegenen, de voldeden aan de toen geldende voorwaarden om in Polen te kunnen kopen. Kortweg Nederlanders met een Poolse partner of Nederlanders die zakelijk verbonden zijn met Polen. 

Echter steeds meer Nederlanders die daaraan niet voldoen gaan ook op zoek naar een woning in Polen nu een ieder sedert 1 mei 2004 in Polen binnen de nog geldende begrenzingen kan kopen 

Daarvoor is een aantal redenen aan te wijzen; 

a. De toetreding van Polen tot de EU per 1 mei 2004. 

Vanuit Nederland werd Polen gezien als een relatief onbekend land, waarover men nog altijd de nodige vooroordelen over heeft. 
Hoewel steeds meer Nederlanders de weg naar Polen wisten te vinden, zowel voor vakanties als zakelijk, kwam dit met de toetreding tot de EU van Polen in een stroomversnelling. Meer en meer Nederlanders komen naar Polen toe en ontdekken, dat Polen een rijkgeschakeerd land is qua natuurschoon en zeker ook in cultureel opzicht. Eventuele vooroordelen verdwijnen dan snel. Daarbij komt, dat Polen voor Nederlanders nog steeds een goedkoop land is en dat zal ook wel zo blijven. 
Polen is door de toetreding als het ware herkenbaarder geworden voor Nederlanders en blijkt veel dichterbij te liggen dan men altijd dacht. 

b. De onroerendgoedmarkt in Europa. 

Traditioneel richten de Nederlanders die op zoek zijn naar een tweede woning in het buitenland zich al decennia lang op Italië, Frankrijk, Spanje Duitsland en België. Echter de prijzen van woningen in landen zoals Frankrijk en Spanje zijn aanzienlijk gestegen, terwijl de kosten van levensonderhoud niet meer onderdoen met die in Nederland. Het kopen van een huis in vooral Frankrijk en Spanje, na daar eerst jaren lang op vakantie te zijn geweest, is dus niet meer zo aantrekkelijk. Ook de slechte ervaringen vooral in Spanje met het kopen van een woning binnen grootschalig projecten spelen daarbij een rol. Daarover is regelmatig de nodige negatieve publiciteit, die afschrikt. 
Toch gaat de verkoop in de genoemde landen nog steeds door. Steeds meer oudere Nederlanders behorende tot de 55 plussers vertrekken. In de laatste jaren is het aantal emigranten in deze groep met 65 % gestegen. De verwachting is dat deze ontwikkeling zich sterk zal doorzetten 
Het is dus niet zo verrassend, dat Nederlanders daarbij ook op zoek gaan naar andere mogelijkheden binnen Europa en dan komt men al snel uit bij vooral de nieuwe EU landen Hongarije, Tsjechië en Polen. 
Dat deze ontwikkeling niet aan de aandacht van de Nederlandse makelaars is ontsnapt is duidelijk. In toenemende mate verleggen zij zich hun werkterrein naar deze 3 landen. Echter het vinden van een tweede woning via Nederlandse makelaars zal altijd duurder uitvallen dan als je zelf wat koopt in één van deze landen. Ook hier wordt weer geprobeerd via projectbouw te verkopen. Ik zou daar maar heel voorzichtig mee zijn. 

Kortom de woningmarkt in Polen komt in West Europa steeds meer in de belangstelling te staan. 







4.2. Waarom een huis in Polen en waar. 

Nederlanders, die een (tweede) huis willen kopen in Polen kunnen worden onderscheiden in 3 groepen: 

a. Nederlanders met een Poolse partner. 

Het ligt voor de hand, dat zij meestal een huis zullen zoeken in het gebied waaruit de partner afkomstig is. Op deze regel zijn wel de nodige uitzonderingen. Men kiest voor een ander deel van Polen bijvoorbeeld omdat de reisafstand Polen/Nederland korter is of men kiest voor een meer rustig gebied met een mooie natuur. 
Als men behorend tot deze groep een huis wil kopen in Polen zijn er echter wel de nodige zaken, die men goed moet regelen. 
Voor Nederlanders behorend tot deze groep zijn er echter eigenlijk wel risico’s waarbij men niet stil staat. Ik kom daarop verderop terug. 

b. Nederlanders, die economisch gebonden zijn aan Polen of daar werkzaam zijn. 

Voor hen zal de keuze voor een woning vooral worden bepaald door de plaats waar de economische activiteiten in Polen worden ondernomen of waar men werkzaam is. Ook hier geldt, dat om te kunnen kopen wel bepaalde procedures gevolgd moeten worden gevolgd 

c. Nederlanders, die geen binding hebben met Polen zoals vermeld onder a en b, dus alle andere. 

Het gaat hier dus vooral om die groep, die kennis gemaakt hebben met Polen vaak vanwege vakanties, maar ook zakelijk en bv via uitwisselingsprojecten etc. en die omdat het hun zo goed bevallen is, dus wel een (tweede) huis in Polen willen gaan kopen. Dus bijvoorbeeld ook de mensen die vroeger in Italië, Frankrijk of Spanje zouden hebben gezocht. 
Ik vind, dat men bij het doen van een dergelijke keuze niet over één nacht ijs kan gaan. 
Een paar mooie vakanties in Polen of bezoeken aan vrienden is een onvoldoende basis om alleen daarop te beslissen om een woning in Polen te gaan kopen. 

Men moet bedenken dat Polen= Polen en Nederland= Nederland, daaruit volgt dat Polen niet gelijk is aan Nederland en omgekeerd. Er zijn toch wel grote verschillen tussen het dagelijks leven in Polen en in Nederland. 

Het lijkt mij, dat men zich daarin toch maar eens moet verdiepen en zich moet afvragen of men zich in de Poolse samenleving zal thuis voelen. Wanneer men daarbij de Poolse taal (nog) niet machtig is, wordt het er niet makkelijker op. Het merendeel van de Polen, vooral ouderen, spreekt nog geen tweede taal in de vorm van Engels of Duits. Het aantal meertalige Polen is groeiende, maar wel langzaam.
Men zal zich dus eerst heel goed moeten oriënteren op de Poolse samenleving. Belangrijk is, dat men in de directe woonomgeving kan terugvallen op anderen. Niet alleen Polen, maar bijvoorbeeld ook Nederlanders in de omgeving. 

Ik besef, dat een dergelijke oriëntatie niet eenvoudig is. Neem daarvoor wel voldoende tijd. 
Voorop staat, dat het land Polen zal moeten worden bezocht en intensief. Op deze wijze kan men de Poolse samenleving een goede indruk krijgen, maar ook niet meer dan dat.
De samenleving echt leren kennen vergt een langdurig verblijf, een paar vakanties zijn onvoldoende Maar ook het lezen van boeken, die gaan over de geschiedenis en ontwikkeling van Polen kan daarbij helpen. Reisgidsen bieden wel informatie, maar niet al te diepgaand. 
In de bibliotheken in Nederland zijn de nodige boeken over Polen te vinden. Ik heb een aantal aanraders: 

De strijd van de witte adelaar door Louis Vos en Idesbald Goddeeris. 

Dit boek, dat de geschiedenis van Polen behandelt, wordt door mij veel gebruikt als naslagwerk. Het is overzichtelijke en goed ingedeeld. Met aparte hoofdstukken over politiek, cultuur en economie in bepaalde tijdsdelen. Daarmede is het meer dan alleen maar een beschrijving van de geschiedenis. Inmiddels is in 2005 een tweede druk verschenen en eindigt dus de geschiedenis in 2004: ISBN 90-334-5755-5. 

Alle dromen van de wereld door John Boose  ISBN 90-290-7475.2
Hij beschrijft hierin een sentimentele reis door Polen

Gespleten land door Annemieke Hendriks ISBN 90-5937-089-9
Dit gaat over haar omzwervingen langs de Oder en Neisse in de Pools- Duitse grensstreek.

De Oxford professor Norman Davies wordt toch wel als de belangrijkste geschiedschrijver over Polen gezien
Zijn standaard werk is  Gods Own Playground. Verder is interessant Microcosm, dat handelt over de geschiedenis van Wroclaw (Breslau) de belangrijkste stad in Silezië.
In 2008 kwam van hem uit het boek To and From. Daarin wordt een reis door Polen gemaakt aan de hand van de geschiedenis van de Poolse post van 1850 tot 2008 door middel van brieven, ansichtkaarten enz. door hem van toelichtende tekst voorzien. Deze boeken zijn allen in het Engels.
In het Nederlands is van hem verschenen: Warschau 1944 over de opstand. ISBN 90-274-7396-X

Over de ontwikkelingen in Polen vanaf 1980 leidend tot de ondergang van het communistische systeem in Midden en Oost Europa is heel veel gepubliceerd.
In dit verband is het boek van de in 2009 overleden laatste communistische president Rakowski daarover een eye opener. Het is in het Pools getiteld Jak to sie stalo. Er is een vertaling in het Duits getiteld Es begann in Polen, Der Anfang vom Ende des Ostblocks 
ISBN 3-455-08578-4.
In iedere openbare bibliotheek in Nederland zijn de nodige boeken te vinden. 
Het uitstekende boek van de bekende van Poolse afkomst Nederlandse journalist Milo Anstadt, uit 1964 getiteld Polen in de reeks Land-Cultuur- Volk zul je daar eigenlijk wel kunnen vinden.

Ik vind een goede oriëntatie vooraf ook nodig, omdat wanneer het achteraf gezien toch niet zo’n goede keuze was, het niet zo eenvoudig zal zijn om de woning weer af te stoten. Het kan wel eens jarenlang duren voordat het weer kan worden verkocht zonder dat men een groot financieel verlies lijdt. 

Mocht je vanuit de oriëntatie er van overtuigd zijn een huis in Polen te gaan kopen, dan is de vraag aan de orde waar dit te doen. 
Vaak is men geneigd om te kiezen voor die omgeving in Polen waar men goede ervaringen heeft opgedaan. Dat kan op zich een goede keuze zijn. Polen is een groot land ( 9x Nederland). Als men het land beter leert kennen, is het niet uitgesloten, dat je achteraf zegt: hadden we maar voor een ander gebied gekozen. 
De keuze wordt uiteraard mede bepaald door de persoonlijke voorkeuren. Sommigen willen aan zee, anderen in een merengebied en voor anderen in een berggebied en nog weer anderen zoeken bossen of een combinatie hiervan. Dit alles is mogelijk in Polen. Ook hierover moet men goed nadenken. 

Een aspect, dat hierbij een rol speelt is de afstand tussen Nederland en de woning in Polen als men per auto reist Men moet beseffen, dat in Polen nog jarenlang niet een wegennet aanwezig zal zijn zoals in Nederland en Duitsland. In Nederland ligt ruim 2000 km autoweg, in Polen dat 9 x keer zo groot is ongeveer 700 kilometer ( in 2005) Krakow is eerst vanaf 2009 via de A 4 volledig via een autoweg bereikbaar met deels tol. . Gaat men echter over Berlijn, dat is er nog steeds een stuk vanaf de Poolse grens richting Krakow nog niet gereed. Warszawa is nog steeds niet vanuit Nederland geheel per (tol)autoweg bereikbaar zijn. Vanuit Duitsland richting Gdansk zijn er nog steeds geen goede auto wegen.
Naar verwachting zal in verband met het Europese kampioenschap voetbal in 2012 nog de nodige wegen worden aangelegd. In 2010 wordt gestart met de aanleg van nieuwe autowegen met een totale lengte van 714,5 km terwijl er dubbelbaanswegen met een lengte van 701,5 km zullen worden aangelegd. Deze wegen zullen volgens de planning gereed zijn in 2012. Ik heb daar een zwaar hoofd in gezien hoe het tot nu toe met planningen gaat. Die worden ruimschoots overschreden.

Wanneer men een huis koopt in Oost Polen, waar nog weinig aan de wegen zal worden gedaan, moet men per auto rekenen op 2 reisdagen. 
Het beste is toch wel vanwege de reisafstand een huis te kopen in Westelijk Polen en niet te ver over de Duits/Poolse grens, maximaal 150 km. In deze gebieden zijn er gevarieerde mogelijkheden aan zee, aan een meer, in de bossen of in de bergen. De reis kan vanaf de Nederlandse grens in 8 tot 10 uur worden gemaakt.

Vanuit meerdere vliegvelden wordt vanuit Nederlanden directe omgeving rechtstreeks gevlogen op een aantal grote steden in Polen. Dit gebeurt niet alleen vanuit Schiphol, maar bijvoorbeeld ook vanuit Eindhoven, Wezel (DLD), Charleroi (Be). 

4.3. Is het nu eigenlijk wel of niet mogelijk om een huis in Polen te kopen. 

Voor 1 mei 2004 was dit gecompliceerd. Met de toetreding van Polen tot de EU op deze datum werd dit wel eenvoudiger.
De wet van 24 maart 1920 betreffende het kopen van onroerend goed door buitenlanders werd vanaf deze datum aangepast. De wettekst is als bijlage bij dit artikel gevoegd.

Als EU burger kun je zonder toestemming een huis of appartement kopen mits de grond, die de bestemming woningbouw heeft, niet meer dan 0.5 hectare bedraagt. (Artikel 1a onder 5 en artikel 8 van de wet van 24 maart 1920).Het is dus ook mogelijk dergelijke grond met woonbestemming eerst te kopen en daarna te bouwen 

Als je een groter stuk dan 0,5 hectare met woonbestemming wilt kopen dan is dat alleen mogelijk als je daartoe toestemming vanuit de centrale regering krijgt,

Ik heb het hier dus over grond , waarop een woning staat of mag worden gebouwd. Bij het kadaster moet dit worden nagegaan.  Daarbij doen zich een aantal aspecten voor, waar aan je aandacht moet besteden.
Het kan zijn, dat de bestemming van de grond voor woningbouw is aangegeven ,maar dat de betreffende grond vroeger landbouwgrond was . Het kan zijn dat het formelde besluit tot onttrekking nog niet werkt. Formeel is het dan nog landbouwgrond en kun je als buitnelander niet kopen.

Verder moet je goed opletten, of de betreffende grond niet in erfpacht wordt uitgegeven. Erfpacht komt in Polen ook voor. Je moet beseffen dat je als je in zee wilt gaan met de verkoper van het huis je ook met degene die de erfpacht verleend te maken krijgt. Bij erfpacht wordt alleen de bebouwing jouw eigendom, maar de grond niet. Je zult met de erfpachtverlener een nieuwe erfpachtsovereenkomst moeten aangaan en bv voor 99 jaar.
Als je een bestaande erfpachtoverenekomst moet overnemen met nog maar een beperkte duur dan loop je het risico je huis na het verstrijken van de termijn kwijt te raken.
Grond wordt in erfpacht uitgegeven door particulieren en de gemeenten. Gemeente zijn vaak bereid de erfpacht af te kopen zodat je volledig eigenaar wordt, Dit vergt weer de nodige procedures en kosten. 
Dejaarlijks te betalen erfpachtscanon voor de grond kan door de erfpachtverlener een zijdig worden vastgesteld. Dat kan betekenen dat je plotseling aanzienlijke verhogingen van de canon kunt krijgen.
Ik raad aan nooit tot een aankoop aan te gaan, waarbij erfpacht speelt.


Aankoop agrarische grond

In artikel 8 van voornoemde wet .wordt uitgewerkt wanneer je wel of niet toestemming  van de centrale regering  nodig hebt bij de aankoop. 

De aankoop van agrarische grond is tot 2012 dan wel 2016 niet mogelijk dan wel zeer gecompliceerd,waarbij er zeer stringente voorwaarden gelden en alleen na verkregen toestemming 

Het is van groot belang, dat voordat tot koop wordt over gegaan eerst wordt vastgesteld via het kadaster of het perceel inderdaad de bestemmig woningbouw heeft. Vaak staan huizen op grond met een agrarische bestemming. De koop zal dan vrijwel nooit kunnen doorgaan, want er is dan toestemming nodig en er gelden zeer strenge voorwaarden. Er zijn hierop wel sluitende jurische constructies te bedenken ,waarbij op legale wijze dit probleem wordt opgelost zonder de vereiste toerstemming. Hieraan kunnen wel risico’s verbonden zijn. Dit komt later nog aan de orde.

Tot 1 mei 2009 was er toestemming nodig om een tweede huis in Polen te kunnen kopen.
Hier dreigt weer een misverstand te ontstaan. Men denkt dat dit zonder meer kan en men vergeet dat de Wet van 1920 daaraan wel voorwaarden verbindt 
Deze luiden:
De koper moet legaal en bij voortduring gedurende tenminste 4 jaar in de republiek Polen zijn residentie te hebben gehad en dat daarin een econische activiteit gericht op toerisme zal plaatsvinden.

Besef wel dat hier onder tweede huis wordt verstaan, het tweede huis in Polen naast je eerste huis in Polen. Dus als je een huis in Nederland hebt geldt de aankoop van een eerste huis in Polen alleen voor de Nederlandse fiscus als aankoop van een tweede huis (box 3). Je hebt omdat dit huis je eerste huis in Polen is geen toestemming nodig.
Eeen tweede huis in Polen volgens de Poolse wetgeving geldt dus voor de Nederlandse fiscus als het derde huis en komt in box 3 terecht.

Wie koopt.

Hier doen zich de volgende situaties voor:

Vooraf merk ik voor alle duidelijkheid op dat andere samenlevingsvormen die in Nederland erkend zijn in Polen niet gelden. In Polen geldt alleen het huwelijk. 

Onroerend goed met woonbestemming

a.      Nederlanders gehuwd Poolse partner. 

Als je in deze situatie verkeert en een huis gaat kopen als aan alle andere zaken is voldaan die nog in de volgende hoofdstukken volgen speelt het volgende. 
Er zijn 2 opties, die beide duidelijk anders zijn. 
Beide partners kopen dan ben je gezamenlijk eigenaar.

Een van de partners koopt.
Het is pertinent onjuist om te denken, dat als de Poolse partner het huis koopt de Nederlandse partner daarmede ook juridisch mede eigenaar wordt. Ook al ben bij gehuwd al dan niet in gemeenschap van goederen. 
De Nederlandse partner zou dan wel eens met lege handen kunnen komen te staan.Het komt in de praktijk meestal voor, dat de koopsom door de Nederlandse partner wordt voldaan. 
Als de liefde over mocht gaan en dat komt regelmatig voor bij partners met een verschillende nationaliteit, dan is de Poolse partner alleen eigenaar als deze alleen heeft gekocht. De Nederlandse partner is niet alleen zijn geliefde kwijt maar ook zijn geld. Deze situaties komen helaas nog regelmatig voor, ook in mijn omgeving zijn deze bekend, en hier valt juridisch weinig of niets aan te doen. 

b.      Nederlanders met een partner, waar wie een in Nederland rechtsgeldig
      samenlevingscontract bestaat
      
      Deze samenlevingscontracten gelden niet in Polen. In Polen geldt alleen het huwelijk,
      met die opmerking dat een in Nederland gesloten huwelijk tussen 2 mannen of 2 vrouwen
      niet wordt erkend
      De zelfde opties als onder a zijn dan mogelijk.

      c. Nederlanders, die economisch gebonden zijn aan Polen of daar werkzaam zijn. 

      Deze kunnen in principe altijd kopen binnen de geldende wettelijke regelingen.

      d. Nederlanders, die geen binding hebben met Polen zoals vermeld onder a en b, dus alle
         andere.

      Ook zij kunnen zonder meer onroerend goed kopen mits aan de wettelijke regels wordt
      voldaan.


Kopen van landbouwgrond of bosgrond  met daarop al dan niet aanwezig een huis.

Bepalend is, dat de grond landbouwbestemming heeft. Een huis daarop is in deze niet relevant.

In artikel 8.2.1 van de eerder genoemde wet van 1920 wordt bepaald dat gedurende 12 jaar na de toetreding van Polen tot de EU een buitenlander geen landbouw- of bosgrond kan kopen, dus tot 1 mei 2016. Wil je toch kopen dan is te allen tijde toestemming vanuit Warszawa
vereist.

Op deze basisregel worden uitzonderingen gemaakt in artikel 8.2a.1.

In de provincies dolnośląskie, kujawsko-pomorskie, lubuskie, opolskie, pomorskie, warmińsko-mazurskie, wielkopolskie, zachodnio-pomorskie voivodeships, kon zonder toestemming worden gekocht als er 7 jaar verstreken zijn van een officieel gesloten en kadestraal geregistreerde pachtovereenkomst en de buitenlander in persoon in deze periode agrarische activiteiten heeft ontwikkeld en legaal gedurende deze periode in Polen verbleef 
In de provincies lubelskie, łódzkie, małopolskie, mazowieckie, podkarpackie, Podlaskie, śląskie, świętokrzyskie geldt de zelfde regeling echter is hier de termijn 3 jaar.

In de praktijk komt het er dus op neer, dat je je moet vestigen in Polen en als pachter een agrarisch bedrijf moet uitoefenen om eerst na 3 of 7 jaar de grond te kunnen kopen

Ben je getrouwd met een Poolse partner dan kan deze natuurlijk wel landbouw/bosgrond kopen, maar daarmede wordt je zelf niet juridisch mede eigenaar. Je denkt dan te kunnen pachten van je partner. Dat kan echter niet binnen het huwelijk . 

Wil je absoluut landbouwgrond of een huis op landbouwgrond kopen en ontbreekt een Poolse partner dan zal dus toestemming moeten worden gevraagd aan Warszawa voordat tot koop kan worden overgegaan.
De kans dat deze toestemming wordt verkregen is vrijwel nihil. Mij is slechts één situatie bekend waarin dat lukte. Ik raad dit dus absoluut af. Toch geef ik de procedure volledigheidshalve aan

Nogmaals het gaat hier om aankoop van landbouwgrond of een huis op landbouwgrond

De toestemmingsprocedure kun je niet zelf regelen. Deze loopt altijd via een bij de rechtbank geregistreerde advocaat. 
Hoe de procedure verloopt wordt vermeld bij de volgende opties. De gehele procedure duurt thans ongeveer 3 maanden, dan weet je of je toestemming hebt verkregen. 

De toestemming kan worden aangevraagd, voordat de formele koop via de notarisakte plaatsvindt. 
Daartoe is wel de medewerking van de verkopende partij nodig. Deze moet bereid zijn om de notariële acte eerst te passeren, nadat de toestemming na enige maanden is verkregen. 
Er wordt dan een voorlopige koopovereenkomst opgemaakt bij de notaris. Daarin wordt vermeld, dat na verkregen toestemming de eigendomsoverdracht zal plaatsvinden
Naar de verkoper toe moet in de voorlopige koopovereenkomst worden geregeld, dat deze van rechtswege ontbonden is als geen toestemming verkregen wordt. Verder kan nog een termijn worden vastgelegd waarbinnen de toestemming moet zijn geregeld. Zo niet dan is de overeenkomst ook ontbonden. Voor de verkopende partij is dit van belang.
Aangezien de toestemming eigenlijk nooit wordt verleend, maar niemand weet hoe een koe een haas vangt, en je wilt het toch doorzetten doe dan geen enkele betaling vooraf zolang er geen beslissing is.

De laatste jaren doet zich een aantal ontwikkelingen voor waarbij grote stukken landbouwgrond worden verkaveld om daarop woningen te kunnen bouwen. De eigenaar van dergelijke landbouwgrond dan wel projectontwikkelaars  kiezen vaak hiervoor.  Het grote probleem dat zich daarbij voordoet is dat het heel lang kan duren voordat de betreffende landbouw grond qua bestemming wordt gewijzigd in grond voor woning bouw. Zolang dit niet het geval is kun je als buitenlander in principe niet kopen

4.4 de toestemming van uit Warsawa.

De advocaat kan met een voorlopige overeenkomst tot aankoop van landbouwgrond de toestemming aanvragen. Verder is daarvoor nodig: 
- de eventuele huwelijksakte 
- kopie van het paspoort 
- kadastrale gegevens 
Het paspoort en de Nederlandse huwelijksakte moeten worden vertaald door een beëdigd tolk/vertaler. Het beste kan dit in Polen gedaan worden gezien de veel lagere kosten dan in Nederland 
Zodra de tolk/vertaler de Nederlandse huwelijksakte heeft vertaald, kan deze ook worden ingeschreven in het huwelijksregister in de gemeente van herkomst als je een Poolse partner hebt
Je kunt dan ook een Poolse huwelijksakte krijgen en het is beter deze mee te sturen naar Warszawa. 

Er zal een zeer goed onderbouwde motivatie moeten worden ingediend om duidelijk te maken waarom toestemming wordt gevraagd. Een element, dat de aanvraag extra ondersteund is het hebben van een EU verblijfsvergunning in Polen. Ben je nog werkzaam in Nederland dan lukt dat niet en heeft de toestemmingsprocedure dus geen zin. Heb je bv een exportuitkering zoals pensioen/AOW en een Poolse partner dat wordt de verblijfsvergunning wel verleend. Overlegging van diploma’s uit Nederland ed werkt daarbij ondersteunend voor de aanvraag.

De kadastrale gegevens regelt de advocaat. Het kan zijn dat bij het huis/grond, dat je wilt aankopen meerdere kadastrale percelen in de koop betrokken zijn. Je moet er op rekenen, dat als toestemming wordt verleend dat alleen zal gelden voor de aankoop van het kadastrale perceel, waarop het huis staat. De toestemming voor de andere kadastrale percelen wordt geweigerd.
Hoe dit kan worden opgelost lees je verderop.
De kosten in Warszawa zijn ongeveer 1800 Zlotych Denk er om, dat de advocaat kosten maakt en ook de tolk en de toestemming zelf ook kost. Reken toch maar in totaal op minimaal 3000 Zlotych. 

Na de toestemming kan dan de acte worden gepasseerd bij de notaris. Komt er geen toestemming en dat zal meestal zo zijn dan worden de kosten van Warszawa terugbetaald.

Het kan zijn, dat je de grond wilt kopen en de verkoper met de verkoop niet wil wachten, dan is er alleen als je een Poolse partner hebt nog een alternatief. Deze partner koopt dan alleen. Je mede eigendom moet via de toestemmingsprocedure achteraf worden aangevraagd. De kans dat deze toestemming komt is nagenoeg nihil. De risico’s hiervoor genoemd einde liefde, weg je geld, gaan hier dan ook weer op.
Daarbij moeten wel enige zaken worden geregeld in de notariële acte. 
Opgenomen moet worden, dat jouw Poolse partner koopt en je mede eigenaar wordt na verkregen toestemming. 
Dit is nodig omdat jouw partner als het perceel is gekocht als enige eigenaar overdrachtsbelasting moet betalen. Zodra je als de wettelijke termijnen dit toelaten dus vanaf 1 mei 2016, mede eigenaar wordt, vindt er weer een eigendomsoverdracht plaats van je partner naar jou toe en moet opnieuw overdrachtsbelasting worden betaald. Een andere weg is, dat jouw partner na de verkregen toestemming of vanaf 2016 de helft van haar eigendom aan jou schenkt. Dit is mogelijk via een notariële acte en er zijn dan ook geen fiscale gevolgen.
 
Je voorkomt deze dubbele overdrachtsbelasting door de hiervoor genoemde clausules op te nemen in de notariële acte. Ook zijn deze clausules een ondersteuning in de toestemmingsprocedure. 
Mocht de toestemming worden verleend, dan moet wel een tweede notariële akte worden opgemaakt, waarin het mede-eigenaarschap zodra dit na het verstrijken van de wettelijke termijnen mogelijk is ( in principe altijd 2016) al dan niet via schenking wordt vastgelegd. Dit kan dan vervolgens bij het kadaster worden ingeschreven. 
Ook zou je kunnen overwegen om in de notarisakte te laten opnemen, dat je partner koopt met jou geld. Niet iedere notaris zal dit doen. Anders moet dit bij onderhandse acte worden vastgelegd. Op deze wijze kun je de risico’s bij einde van de liefde beperken zolang er nog geen toestemming is. Is het perceel eenmaal beider eigendom, dan gaat deze clausule overigens niet meer op, terwijl ook de onderhandse acte zijn waarde verliest. 

De toestemming uit Warsawa is in feite de laatste daad voor dat juridisch gezien via de notariële acte perceel eigendom wordt.   

Maar wat te doen als er geen toestemming wordt verkregen voor het perceel landbouwgrond waar het huis op staat. Daarvoor is een constructie voor handen.
Deze constructie, wordt ook veel toepast als je uitsluitend landbouwgrond wilt verkrijgen zonder de toestemmingsprocedure.

Het gaat via een stroman/vrouwconstructie  Een dergelijke constructie kan risico’s met zich brengen zeker als de stroman een relatief onbekende is en er een onvoldoende vertrouwensbasis is.
De constructie zal hoe dan ook sluitend moeten worden vastgelegd in een notariële acte, die ook in het kadaster moet worden ingeschreven. Daarvoor is een derde nodig met Poolse nationaliteit. Heb je een gehuwde Poolse partner dan komt deze daarvoor binnen het huwelijk niet in aanmerking.
Je kunt dus denken aan een familielid of zeer goede vriend met de Poolse nationaliteit

Hoe werkt het.

Je hebt een mooi huis gevonden, dat op landbouwgrond staat of je wilt op die grond gaan bouwen.
De derde met Poolse nationaliteit koopt aan via een notariële acte. De financiering komt voor jouw rekening. Je levert als het ware de hypotheek, waarmede het perceel wordt belast.
Er komt een tweede notariële acte waarin als het ware een hypotheek acte wordt vastgelegd.
Verder worden daarin de rechten van de eigenaar maximaal beperkt. Jij krijgt het volledige bezit over het perceel. Jij kunt bouwen en je kunt alleen verkopen. De eigenaar kan dit niet meer zelf. Deze acte geldt tot aan de datum, waarop je dus vrij bent om te kunnen kopen dus 1 mei 2016. De eigenaar is verplicht om op deze datum aan jou te verkopen met verrekening van de voorfinanciering. Jij betaalt wel alle kosten verbonden aan het perceel, dus belastingen, notariskosten etc. De eigenaar kan dus niet buiten je om nog verkopen. Immers de acte is ingeschreven bij het kadaster 

In deze notitie zijn de aspecten in samenhang met de juridische mogelijkheden en onmogelijkheden om in Polen te kunnen kopen naar voren gehaald. 

Daaraan voorafgaand is er echter heel veel gebeurd en daar gaat het nu over. 


4.5. De noodzaak van een advocaat en eventueel een tolk. 


Uit de vorige hoofdstukken is al naar voren gekomen, dat je altijd vanwege procedures en contracten een advocaat zult moeten inschakelen. 

Net zo als in Nederland is aan het kopen van een huis in Polen een hele warwinkel van regels verbonden. Deze warwinkel is in Polen vrij complex. Het gaat hier om op het oog eenvoudige zaken zoals bijvoorbeeld een voorlopig koopcontract/voorcontract dat een makelaar je snel wil voorleggen, allerlei andere overeenkomsten, zaken rond de eigendom (zijn er één of zijn er meerdere eigenaren), achterstallige onderhandse schulden, niet afgeloste hypotheken en nog veel meer. Je ontkomt er niet aan om daarvoor een advocaat in te schakelen. Zoek deze voordat je daadwerkelijk een huis gaat zoeken. De advocaat zal je vooraf wegwijs kunnen maken en je voor veel onheil kunnen behoeden. De kosten van een advocaat zijn niet hoog.  Je voorkomt daarmee, dat je achteraf niet voor onverwachte andere hoge kosten komt te staan 
Ik raad je om eerst met meerdere advocaten een voorgesprek te hebben en dan eerst in zee te gaan met die advocaat, van wie je de indruk hebt, dat deze serieus is en waarmede je een vertrouwensbasis kunt opbouwen. 

Een tolk zal ook nodig zijn. Zeker omdat bepaalde documenten officieel vanuit het Nederlands in het Pools moeten worden vertaald. Maar ook is een tolk nodig als je de Poolse taal niet machtig bent. Vaak zal het nodig zijn dat de tolk aanwezig is bij gesprekken, maar ook om je duidelijk te kunnen maken wat de inhoud van bepaalde stukken is, die je moet ondertekenen uiteraard nadat de advocaat dit eerst heeft gezien. 
Als je geen Pools spreekt is het wettelijk voorgeschreven, dat bij het passeren van aktes bij de notaris een beëdigd tolk geregistreerd in Polen aanwezig is. Deze tolk behoeft niet speciaal een Nederlandse tolk zijn, dat mag een tolk zijn in een taal die je zelf goed beheerst dus bijvoorbeeld Engels of Duits

Het kopen van een huis is een complexe zaak. Als je in Nederland woont, moet je er op rekenen, dat je heel vaak naar Polen toe zult moeten om het nodige te regelen of te ondertekenen. Voor wel mensen kan dit zeer lastig zijn omdat de werksituatie dit niet toelaat, of omdat men gewoonweg niet voldoende vakantiedagen heeft. Het zoeken van een huis en de keuze zal je altijd zelf moeten doen, maar voor de hele papierwinkel, die daaraan verbonden is als je een keuze hebt gedaan, is er nog een andere mogelijkheid. 
Je kunt je advocaat een machtiging verlenen, waarbij deze bevoegd is namens jou alle rechtshandelingen te verrichten om te kunnen komen tot de aankoop van het door jou gekozen huis tot en met het ondertekenen bij de notaris van de acte. 
Een dergelijke machtiging moet dan wel worden opgemaakt door de notaris. 
De advocaat kan dan via telefoon, fax en e mail met jou in Nederland contact onderhouden en afspraken maken hoe te handelen binnen de machtiging. 


4.6. het zoeken van een huis. 


Als je na goed alles te hebben afgewogen er voor kiest een huis te gaan kopen in Polen is er veel werk aan de winkel. 
Je weet wat je wilt en waar. 
Grofweg heb je de volgende keuze een appartement of een huis. Hier over wil ik een aantal aandachtspunten naar voren brengen, die bij het zoeken van invloed zijn. 

Het zoeken van een huis in Polen gaat duidelijk anders dan in Nederland. 
Er zijn geen woonkranten, die de Nederlandse dagbladen bijvoegen, er zijn geen makelaarskranten en het bord te koop voor in de tuin tref je maar sporadisch aan. Wel zijn er net zo als in Nederland inmiddels op internet de nodige sites waarop het aan bod van woningen te vinden is. Bv www.gratka.pl . www.interia.pl www.poland.pl. enz. onder het hoofdstuk nieruchomosni 
Met gebruik maken van bv de Google vertaal functie zijn deze sites goed te lezen.

Op deze sites staan veel huizen aangeboden door makelaars en maar zelden een particulier aanbod. In zee gaan met een makelaar moet je heel goed overwegen gezien de hierna nog te noemen risico’s 
In Nederland kun je zo bij een makelaar naar binnen lopen om te informeren naar het aanbod dat er is en of er wellicht wat tussen zit. Gegevens van het huis zijn dan beschikbaar ook het adres. Dit verplicht tot niets. Immers de makelaar handelt in Nederland in opdracht van de verkoper, van wie de makelaar bij de verkoop zijn provisie ontvangt. 
De makelaar in Polen opereert heel anders dan de makelaar in Nederland. Je moet daarbij uitermate op je hoede zijn 
In Polen bij een makelaar naar binnen lopen en informeren naar zijn aanbod kan als je daarbij argeloos een handtekening zet onder een onduidelijk contract tot de grootste problemen leiden. De makelaar schermt alle adressen van de in de aanbieding zijnde woningen af, dit gebeurt ook met de woningen aangeboden door makelaars. Het adres wordt door een makelaar pas vrij gegeven, nadat je met hem een contract bent aangegaan. In dit contract wordt onder meer geregeld, dat je het betreffende huis alleen via deze makelaar kunt aankopen, Ook de provisie wordt daarin geregeld. In tegenstelling tot de verkopende makelaar in Nederland ontvangt de verkopende makelaar in Polen de provisie ook van de koper. Een dergelijk contract zegt verder weinig over de rol van de makelaar en wat hij voor je behoort te doen. 

Ik was en blijf van mening, dat het inschakelen van een makelaar in Polen vol risico’s is. Ik kom er in een apart hoofdstuk nog op terug. Ik raad iedereen aan om zo mogelijk een huis te zoeken zonder inschakeling van een makelaar en dan alleen in het uiterste geval met een makelaar in zee te gaan. 

Terug na de feitelijke keuze tussen een appartement of een huis. 
Om met Cruijff te spreken ieder voordeel heeft zijn nadeel. 

Ieder voor zich zal zelf die keuze moeten maken vanuit de optiek wat beoogd wordt met het huis in Polen. Wil je het als tweede woning, naast je woning in Nederland  bv voor vakanties of ga je voor permanente bewoning. Wat zijn de voordelen en wat zijn de nadelen. 

Appartement 

Als het om een tweede woning gaat zou je een appartement kunnen overwegen, maar ……… 
je koopt net als in Nederland niet een appartement, maar een appartementsrecht. 
Bij aan appartement betaal je altijd een behoorlijk bedrag aan service en onderhoudskosten.
Hier schuilt een gevaar. 
Bij bestaande appartementen kan niet iedere eigenaar altijd deze kosten betalen en komt er vaak te weinig binnen voor noodzakelijk onderhoud door de vereniging van eigenaren. Dus de toestand van het gebouw verslechtert zienderogen zeker de centrale ruimten. Een Poolse vriendin van ons die in Nederland woont, heeft hetzelfde probleem met haar appartement, waarbij komt dat in het complex nog een aantal sociale huurappartementen zijn. 
Wel worden regelmatig nieuwe appartementcomplexen aangeboden, waar deze problemen minder zullen zijn, maar de service kosten aanzienlijk zijn. 

De prijzenmarkt van appartementen is te overzien. De prijs van het appartement wordt uitgedrukt in een prijs per m2. 
Deze prijzen verschillen per regio en stad en liggen van 3000 tot 8000 zlotych per m2 
Als je een appartement koopt, moet het wel duidelijk zijn wat je koopt. 
Het is verplicht, dat in ieder appartement een kookapparaat is en spoelbak in de keuken aanwezig is in welke vorm dan ook. Deze moeten bij verkoop in het appartement blijven. Met alle andere zaken ligt dit anders. Je moet schriftelijk goed vastleggen wat je overneemt anders zou je wel eens een volledig gestript appartement kunnen kopen. Het is bijvoorbeeld niet ongebruikelijk, net zoals in Duitsland, dat bij verkoop de oude eigenaar de keuken meeneemt. Dus ten aanzien van over te nemen zaken, die in Nederland vaak standaard zijn, zul je goede afspraken moeten maken. 

Vrijstaand huis 

Een oud huis. 

De mensen die in Polen een huis zoeken gaan in zijn algemeenheid niet voor een rijtjeshuis maar een vrijstaand huis. Twee onder een kap woningen komen wel voor maar slechts beperkt. 
Meestal zoekt men een huis met een behoorlijk stuk grond er bij. Veel mensen zoeken dan ook nog een idyllisch oud huis. 
Dit is althans de ervaring die ik in de loop van de jaren met zoekende Nederlanders heb opgedaan. 

Het kopen van een oud huis met een behoorlijk stuk grond vind ik zeer risicovol. Ik heb de laatste 5 jaar een groot aantal van deze huizen bekeken en alle vielen om meerdere redenen door de mand. 
Allereerst moet men bedenken dat een oud huis altijd onderhoud nodig heeft en dan bedoel ik niet het achterstallig onderhoud dat meestal aanwezig is bij de in de aanbieding zijnde woning. Op dit achterstallige onderhoud kom ik nog terug. 
Een oud huis betekent altijd werk Dit kan lukt nog wel als het voor permanente bewoning is, maar als het bedoeld is als tweede woning voor vakanties dan worden het wel zeer intensieve werkvakanties. Je schiet dan het doel voorbij, waarvoor het huis is aangekocht. Verder moet je jezelf realiseren als er veel grond bij het huis is, dat dit ook onderhoud vergt. Dus koop nooit te veel grond. Ik vind zelf 3000 m2 al aan de hoge kant. Maximaal1500 m2 is nog te overzien en er is altijd wel werk zeker minimaal 1 dag per week, gras, groentetuin, onkruid etc. onderhoud, afrasteringen, schuurtjes etc. 

Bij een oud huis zijn voor mij 3 zaken primair van belang, het dak, de buitenmuren en de kelder. 
Het dak moet in goede staat zijn niet alleen de dakbedekking maar ook de dakspanten. 
Bij de buitenmuren moet je er op letten of daarin vocht omhoog kruipt, vaak het geval aan de buitenkant en daardoor ook aan de binnenkant. Dit komt omdat bij dergelijke huizen tussen de fundering en de buitenmuren in de goede oude tijd geen vochtdichting en vochtkering is aangebracht. Dit probleem is in principe niet meer op te lossen, of je moet er heel veel geld in steken 
Verder moet je indien aanwezig de kelder controleren op vocht. 
Is één of meerdere van deze zaken niet in orde, ga dan niet in zee met een dergelijk huis. Het is er koud en/of klam. Koop je dit toch dan zul je voor zeer hoge kosten komen te staan. 

Maar is nog veel meer waaraan aandacht moet worden besteed. 
Hoe is de staat van het huis van binnen. Vaak ziet men, dat het van binnen is opgeknapt. Mooie nieuwe strakke wanden etc. 
Maar hoe zit het met deze wanden. Vaak is tegen de oude muur een frame gemonteerd, waarop gipsplaten zijn bevestigd en afgewerkt. Je kunt daardoor niet vaststellen hoe de kwaliteit van de oude muren is. Ik heb dit zien plaatsen in een huis, waar de oude muren gewoonweg vergaan waren, Daar kan dus wel eens het nodige aan mankeren, zeker als er nog andere gebreken zichtbaar zijn. Een bekend verhaal is, dat tegen de oude muren stro is aangebracht, waarover vervolgens een stuclaag is aangebracht. 
Vaak zijn de ramen verouderd. Wel dubbele, maar van hout met enkel glas, dus geen kunststof met dubbel glas. 
Is er een systeem van centrale verwarming. Zo ja dan zal dit vaak nog kolen gestookt zijn. Daar kun je niets mee als het huis niet permanent bewoond wordt. Want als het in de winter flink vriest, gaat de kolengestookte verwarming niet van zelf. 
Dus in dat geval zal er een nieuw verwarmingssysteem moeten komen, olie – of gasgestookt of elektrisch. Dit laatste is relatief duur. 
Gas gestookt betekent vaak als het huis enigszins afgelegen ligt een grote gastank voor propaangas. Een behoorlijke investering waarbij bij de installatie aan vele juridische, bouwkundige en veiligheidsvoorwaarden moet worden voldaan 
Is er helemaal niets behoudens een paar mooie oude tegelkachels, die op hout gaan dan is ook een CV installatie nodig. 

Aan een oud huis kunnen dus vele bezwaren kleven. 
Dat betekent, dat als je zelf tot de conclusie bent gekomen, dat het allemaal nog wel meevalt je toch altijd een expert moet inschakelen en dit is niet de Poolse makelaar of een andere makelaar maar een bouwkundige. Doe dit zelfs als je van je zelf denkt dat je er verstand van hebt, want een Poolse bouwkundige kent de omstandigheden en de in Polen geldende bouwregels, die behoorlijk kunnen verschillen van die in Nederland. 
Deze expert kan er voor zorgen, dat je een reëel beeld krijgt van de toestand van de woning en wat belangrijk is of de vraagprijs wel reëel is
Ik zelf was ooit betrokken bij de aankoop van een 250 jaar zeer karakteristiek oud boerderijtje. De eigenaar had dit pand van binnen geheel gerestaureerd en wilde dit gaan gebruiken als dependance van zijn hotel, maar dat liep niet zo goed. 
Ik zag het wel zitten, maar toch maar eerst een expert ingeschakeld. Deze wist niets van de vraagprijs en kwam zelfstandig tot de conclusie, dat gelet op wat er nog allemaal moest gebeuren aan voor mij niet zichtbaar achterstallig groot onderhoud, dat het pandje maximaal 60.000 DM waard was. De vraagprijs was echter 120.000 DM en we waren het in principe eens geworden op 110.000 DM. Je zult begrijpen, dat ik direct vertrokken ben. Ook hier was een makelaar bij betrokken, die dus onjuiste informatie had verstrekt en alleen maar interesse had in het beuren van de provisie. 

Recentelijk ben ik nog geconfronteerd met een ook via een Nederlandse makelaar aangeboden huis van enkele jaren oud, dat grote niet zichtbare waterschade bleek te hebben . Via de expert kwam dit wel boven tafel.  Herstelkosten zouden zo’n 50 000 Zlotych gaan bedragen bleek achteraf. Zowel de Nederlandse als de Poolse makelaars verzwegen dit probleem.

Dus wees voorzichtig om een oud huis te kopen. Het kan een behoorlijk blok aan je been worden, omdat dit altijd veel werk met zich brengt. Laat het in plaats van een vakantie huis niet een werkkamp worden. 

Hanteer de vuistregel, dat je naast het aankoopbedrag nog eens minimaal 50 tot maximaal 100% van dit bedrag nodig zult hebben om het oude huis volledig te renoveren, indien er niets aan gedaan is. 
De prijzen van oude woningen zijn zeer divers. Beneden de 175.000 Zlotych heb je meestal niet meer dan een bulldozer rijpe bouwval. 
Daarboven is er veel achterstallig onderhoud. Er zijn echt wel goed gerenoveerde oude woningen te vinden, maar daaraan hangt dan wel een aanzien lijk hoog prijskaartje. 


Een nieuwe(re) woning 

Het aanbod van huizen, die slechts enkele jaren oud zijn is groot genoeg om daarbinnen iets te kunnen vinden. 
Het is evident dat de vraagprijs daarvan hoger ligt dan bij een oude woning 
De problemen die men tegen kan komen zijn veel geringer dan bij een oud huis. 
Belangrijk is, dat bij een nieuwe woning een projectplan ( in Nederland het bestek) aanwezig moet zijn. Dit plan is goedgekeurd door de gemeente, maar eerst nadat het bouwkundig toezicht tijdens de bouw heeft verklaard, dat conform het projectplan is gebouwd. Is het plan er niet, dan wegwezen. 
Voor de goede orde in Nederland kent iedere gemeente een dienst bouw- en woningtoezicht. Vandaar uit wordt gecontroleerd, dat er gebouwd wordt volgens het bestek. In Polen wordt door daartoe bevoegde particulieren dit toezicht uitgeoefend. 
Desondanks is het van belang om toch te kijken of er geen zaken zijn, die tot problemen zouden kunnen leiden. Let op beglazing en op de CV installatie (elektrisch of gas). Het komt voor dit in nieuwe huizen de verwarming plaatsvindt via de open haard of houtkachel met verwarmingskanalen. Dit gaat goed bij permanente bewoning, maar gaat niet op als het als tweede woning wordt gebruikt. 
CV installaties op olie ben ik maar beperkt tegen gekomen. 

Toch dien je ook bij een dergelijke woning een expert/bouwkundige in te schakelen. Vaak is het zo dat het huis in Polen wordt gebouwd door de eigenaar zelf en met behulp van familie en vrienden. Vaak zijn er ook Russen of Oekrainers ingeschakeld. Dit kan betekenen, dat er wel eens wat verkeerd kan gaan al dan niet met medewerking van de particuliere controleur. De expert kan ook aangeven wat de waarde van de woning is, zodat je dit kunt vergelijken met de vraagprijs. 
Vaak worden nieuwe woningen in de verkoop gedaan terwijl het huis nog niet geheel is afgebouwd maar wel bewoond is. 
Laat de expert vaststellen wat er nog moet gebeuren en wat dit gaat kosten. Laat hem kijken of dit nog van invloed is op de vraagprijs. Dit punt kan bij de onderhandeling over de prijs worden gehanteerd. 

Ook woningen, die nog in aanbouw zijn worden vaak in de verkoop gedaan. Omdat veel mensen hun huis zelf bouwen, gebeurt het regelmatig dat men om allerlei redenen, vaak van financiële of relationele aard, geen kans meer ziet om het huis af te bouwen. Het kan interessant zijn om voor een dergelijke in aanbouw zijnde woning te kiezen. Je moet wel de tijd en energie hebben om het af te bouwen of te laten afbouwen. 

Het kan zijn, dat je tegen een woning aanloopt, dat in potentie dat biedt wat je zoekt, maar waarin je toch wel wat bouwkundige aanpassingen/verbouwingen zou willen doorvoeren, zodat het helemaal voldoet, laat de expert aangegeven of dit haalbaar is en zo mogelijk met een kosten indicatie. 

Aandachtspunten zowel bij oude als nieuwe woningen. 

Vraag naar tekeningen bestekken, het projectplan en alles wat je verder van belang vindt. Hoe zit het met riolering, die niet overal aanwezig is, dus is er een septictank. Is er waterleiding of heb je een eigen pomp. Is er stadsgas of moet het anders. Hoe zit het met de afvoer van hemelwater, vaak zo de grond in dicht bij het huis, ook bij nieuwe woningen. Bezoek het gemeentehuis en vraag hoe het zit met bestemmingsplannen, zodat je in de toekomst niet voor onaangename verrassingen komt te staan. 

Het feitelijk zoeken van een huis. 

Dit gaat zoals vermeld in de aanvang van dit hoofdstuk anders dan in Nederland. Vooral omdat de makelaar in Polen geheel anders opereert dan die in Nederland. 
Probeer altijd zonder makelaar een huis te vinden. Ik ben allergisch voor deze lieden. 

Het vinden van een huis in een stad zal meestal niet kunnen zonder makelaar. Je kunt wel kijken in de regionale weekkranten. Daarin vind je soms wel wat particulier aanbod. Maar als je dan contact opneemt blijkt er plotseling toch een makelaar achter het telefoonnummer schuil te gaan. 
Appartementen, vaak oudere, staan meestal voldoende in deze kranten en zonder makelaar. Dit kan omdat zoals eerder gesteld de prijzen van appartementen per m2 gaan en de marges dus klein zijn 

Wil je in een dorp of omgeving daarvan gaan wonen, dan het je meer mogelijkheden. Je kunt in het dorp rondvragen of er nog iets te koop is. Ook op het gemeentehuis weet men soms wel iets. Stap de dorpswinkels in en informeer daar ook. En ja er kan wel eens een bord in een tuin staan bij het huis dat je zoekt. 

4.7. Het inschakelen van een Poolse makelaar en de daaraan verbonden 
       contracten/nepconstructies 

Zoals uit het voorgaande blijkt, ben ik fervent tegen het inschakelen van een makelaar en dan alleen maar als het niet anders en omgeven met goede juridische waarborgen via je eigen advocaat. 
Als je een huis wilt kopen in Polen dan heb je te maken met de in Polen geldende regels, instanties en zo nodig een makelaar. 
Dat is nu eenmaal zo en kan ook niet anders. Je koopt binnen Poolse omstandigheden die ook op jou van toepassing zijn. Immers zoals al eerder gesteld Polen is Polen en Polen is niet Nederland. Je zult dit moeten accepteren, hoe moeizaam procedures, onderhandelingen ook verlopen, ook de bureaucratie speelt een rol. Kun je hier niet tegen koop dan niet in Polen, omdat je dit verder ook op allerlei terreinen in de samenleving tegenkomt. 

Ga je met een makelaar in zee, dan zou je dus moeten accepteren hoe een makelaar in Polen opereert. Als je dat doet echter zondermeer doet kun je de grootste problemen krijgen. De risico’s moet je dus uitschakelen, daarvoor heb je jouw eigen advocaat nodig. 

Om een en ander duidelijk te maken wil ik ingaan eerst ingaan op de werkwijze van een makelaar in Nederland. 

De Makelaar in Nederland. 

Tot voor enkele jaren was het beroep van makelaar een beschermd beroep en moest je daarvoor beëdigd worden. 
De meeste makelaars in Nederland zijn aangesloten bij brancheorganisaties, waarvan de NVM de grootste is, maar ook bij voorbeeld de VBO makelaars. 
Deze organisaties werken met codes. Om je makelaar te kunnen noemen moet je daartoe een erkende opleiding volgen. 

Makelaars in Nederland bemiddelen zowel bij de verkoop als de aankoop van woningen. Uiteraard kun je ook een huis verkopen en kopen zonder inschakeling van een makelaar. Als de makelaar voor jou een huis in de verkoop neemt sluit hij met jouw contract waarin staat vermeld wat hij zal doen en hoe veel de provisie zal bedragen. Dus de verkoper betaalt de provisie. 
Bij hun bemiddeling verzorgt de makelaar de gehele verkoop. Hij plaats advertenties, maakt de afspraken met de aspirant kopers etc. 
De makelaar geeft aan in overleg met de verkoper hoeveel de vraagprijs zal zijn. 
Op de vraagprijs heeft de makelaar goed zicht. Immers de makelaar in Nederland verzorgt ook de taxaties van woningen vooral in verband de hypotheekverstrekking. De makelaar kan dus de technische toestand van de woning en de onderhoudstoestand goed beoordelen. 
De makelaar komt dus vanuit zijn deskundigheid met een reële verkoopprijs, waarbij de marge om de prijs uit te onderhandelen voor de koper maar beperkt is. 
Ook de makelaar kent ook de begrenzingen in de verkoopprijs via de OZB. Sinds enkele jaren wordt de Onroerend Zaak Belasting (OZB) vastgesteld op de economische waarde van het huis. Deze bedragen, die wel lager liggen dan de werkelijke verkoop prijs, zijn voor hem mede richtinggevend. Bij het kadaster kan iedereen de OZB waarde van een woning opvragen. Het kadaster registreert ook de verkoopprijzen van woningen. Dus je kunt daar nagaan welke recentelijk de verkoopprijs van vergelijkbare woning is geweest, vooral in de directe omgeving, De makelaar die dit alles ook weet sjoemelt dus niet met de prijs. 
In zijn algemeenheid opereert de makelaar in Nederland zodanig, dat je op hem vertrouwen kunt. 

De makelaar in Polen. 

De makelaar in Polen werkt totaal anders dan de makelaar in Nederland. Het hiervoor gestelde over de Nederlandse makelaar gaat totaal niet op. 
Er is in Polen geen branche organisatie, er zijn geen codes. Er is wel een soort makelaaropleiding. Het is en blijft vrij eenvoudig om zich in Polen als makelaar te vestigen. 

De werkwijze is totaal anders dan in Nederland. Ik wil dit hieronder in praktische zin aangeven. 

Iemand wil zijn huis gaan verkopen. Hij stapt naar een makelaar toe en zegt je mag mijn huis verkopen. De eigenaar van het huis zal dit vaak bij meerdere makelaars te gelijk doen. 
Een makelaar zelf geeft een huis ook vaak door aan andere makelaars 

De eigenaar bepaalt de vraagprijs. Van een taxatie is geen sprake. Het komt zeer vaak voor dat de makelaar zelfs het huis nooit persoonlijk heeft gezien 
Het is niet ongebruikelijk, dat de makelaar vanuit zichzelf nog een extra marge op de vraagprijs zet. 

Ik heb een huis in ieder geval in 3 vitrines van verschillende makelaars zien hangen en tegen 3 verschillende prijzen. Het was zelfs zo, dat bij één makelaar 2 jaar na aankoop van deze woning nog steeds in zijn aanbod zat. 
Bij alle makelaars zitten in het aanbod vrij veel huizen, die al verkocht zijn of niet meer in de verkoop zijn om welke reden dan ook. 

Vrienden van ons troffen bij een makelaar een huis aan wat hen wel aanstond. Er werd een afspraak voor bezichtiging gemaakt. De makelaar wist echter niet eens waar het huis precies lag. Het werd dus helemaal niets. 

De makelaar in Nederland vangt zijn provisie van de verkoper. Dit is in Polen niet het geval. 
De makelaar moet zijn provisie halen bij de koper. Deze provisie bedraagt 2,5 tot 3 % van de koopsom. 
Om deze reden wordt door de makelaar het adres en ook de precieze ligging van het huis afgeschermd. Ook op internet en in advertenties. Hooguit wordt een stad of (groter) dorp vermeld, zodat jezelf niet het huis kunt traceren. Als het een kleiner dorp is en je het huis zelf zou kunnen vinden door rond te vragen, wordt er vermeld in de omgeving van ……. 

Als je in het huizenbestand van een makelaar een huis vindt dan moet je dus beseffen, dat alleen hij het adres daarvan heeft. Dit gegeven gebruikt hij naar jou toe als machtsmiddel. 
Je kunt dit adres pas krijgen als je eerst een (standaard)contract voor het betreffende huis met de makelaar sluit. Dergelijke contracten rammelen echter aan alle kanten. Vaak blijkt niet uit het contract voor hoe lang het geldt, de opzegging van jouw kant is niet geregeld, Niet duidelijk wat de makelaar moet doen voor zijn provisie en de rechten van de koper zijn niet of minimaal geregeld. 
Voordat je überhaupt een dergelijk contract tekent, laat dan eerst jouw advocaat de overeenkomst beoordelen en aangeven welke onjuistheden er in zitten en wat nog moet worden geregeld. 
Veel van deze contracten kunnen niet door de beugel. De meeste makelaars willen gelijk niets meer met je te maken hebben als je hen daarop wijst. Anderen willen vaak met pijn en moeite het contract aanpassen. 

Als je een dergelijk contract toch afsluit, zul je er vanuit gaan, dat de makelaar dan actief gaat bemiddelen. Immers hij heeft het directe belang dat jij tot aankoop overgaat, want dan vangt hij zijn provisie. 
De ervaring bij meerdere makelaars toen wij andere Nederlanders behulpzaam zijn geweest om een huis te vinden, leert echter dat de makelaar meestal weinig tot niets doet. 
Je moet aan de hand van de door de makelaar verstrekte adresgegevens vaak zelf een afspraak regelen met de eigenaar. Je zult zelf met deze eigenaar de onderhandelingen voeren. 
Heb je vragen die je aan de makelaar voorlegt dan moet je maar afwachten of je een antwoord krijgt en wanneer. Als een eigenaar je geen uitsluitsel kan geven over bepaalde bij het huis behorende documenten ( bv geen projectplan geen kadastrale gegevens etc) en je verzoekt de makelaar dan om daar werk van te maken dan gebeurt er ook niets. Het zijn ervaringen die wij de laatste jaren regelmatig hebben meegemaakt bij mensen die wij geholpen hebben bij het zoeken. 
Zo maakten wij mee, dat naar zeggen van de makelaar alles in orde was wat betreft de documenten, maar hij kon zij niet direct overleggen. Hij had daarvoor de nodige tijd nodig. Dit was alleen maar een smoes. Wij constateerden door zelf op onderzoek uit te gaan, dat er totaal niets klopte. Uit informatie bij de gemeente bleek er geen projectplan te zijn en volgens de kadastrale gegevens bleek er op de betreffende kavel officieel geen huis te staan. Het huis bestond formeel dus niet. Kopen in zo”n situatie is voor een buitenlander vragen om moeilijkheden, dus nooit doen. 

De makelaar komt pas echt in actie op het moment, dat je het in principe eens wordt met de verkoper. Ook wil hij, als de onderhandelingen niet willen vlotten met de verkoper nog wel eens druk naar je uitoefenen in de zin van dat alles goed geregeld is en je jezelf geen zorgen behoeft te maken. Of dit werkelijk zo is, blijft de vraag, Vertrouw niet op zijn blauwe ogen. Hij denkt alleen maar aan het vangen van zijn provisie. 

Als je het eens wordt ga ik er vanuit, dat je aandacht hebt besteed aan de zaken die ik in de vorige hoofdstukken met betrekking tot de technische en bouwkundige staat van de woning. 
Je zult het ook eens zijn geworden over de prijs, maar er zullen nog de nodige formaliteiten moeten worden verricht. De prijs en de formaliteiten komen hierna nog terug. Het gaat hier immers om de rol van de makelaar. 

De makelaar komt als er principe overeenstemming plotseling in actie 
Hij komt op de proppen met: 
een voorlopig koopcontract/ voorcontract. 

Bij een dergelijk voorcontract moeten bij jou als aspirant koper onmiddellijk en luidkeels alle alarmbellen afgaan. Ga nooit een dergelijk voorcontract aan. 
Zo’n contract is vaak een standaardcontract en alleen maar in belang van de makelaar en de verkoper. 
In het voorcontract is geregeld, dat je bij ondertekening daarvan onmiddellijk de provisie aan de makelaar moet betalen. Binnen is binnen voor de makelaar en hij is vanaf dat moment vertrokken. Een tweede bepaling is, dat je onmiddellijk aan de verkoper een voorschot van meestal 10 % van de verkoopprijs moet betalen. Daarbij wordt tevens bepaald, dat als niet voor een bepaalde datum de formele eigendomsoverdracht bij de notaris heeft plaatsgevonden de hele aankoop niet meer doorgaat, maar je wel het voorschot als schadeloosstelling aan de verkoper kwijt bent. De verkoper zal vaak theatraal beweren en tot tranen toe geroerd, dat hij om zeer dringende redenen direct geld nodig heeft in de vorm van het voorschot. Trap daar niet in. 
Een juridische procedure aanspannen om je voorschot terug te krijgen is een lange, moeilijke en kostbare weg. Daarbij staat niet vast of je jouw gelijk zult krijgen. 

Je kunt voor je zelf zo'n voorcontract ook niet aangaan, omdat bij het bereiken van de principeovereenstemming met de verkoper er voor je zelf nog vele onduidelijkheden bestaan die formeel geregeld moeten worden. Je kunt denken aan de eventuele toestemming vanuit Warszawa als het om landbouwgrond gaat, de financiering en het invullen van de formaliteiten. 

Je kunt de verkoper voorstellen om in plaats van dit voorcontract bij de notaris een voorlopige koopovereenkomst aan te gaan, waarin vermeld jouw ontbindende voorwaarden. Bij een dergelijk overeenkomst is geen sprake van een voorschot en afrekening van de makelaar. 
De laatste wacht maar tot het officieel verkocht is en gebeurt dit niet omdat de formaliteiten niet blijken te kloppen dan vangt de makelaar niets. 

De nepconstructies. 

Zowel de makelaar ( provisie) als de verkoper ( de koopsom) hebben er belang bij dat de verkoop doorgaat. 
Dit zou wel eens kunnen betekenen, dat nu er een buitenlander bij de koop is betrokken, de makelaar met het voorstel komt om tot een bepaalde constructie te komen, wetende bijvoorbeeld dat de toestemming uit Warsawa niet haalbaar is. Ik schreef hierover al bij landbouw/en bosgrond als een optie.

Kijk echter dubbel uit als de makelaar zelf met zo”n constructie komt 
De makelaar zal beargumenteren, dat alle problemen kunnen worden omzeild en dat dit juridisch volkomen in orde is. Hij komt op de proppen met een advocaat en een notaris, die dit kunnen bevestigen. Trap hier niet in

Je eigen advocaat zal een dergelijk initiatief vanuit de makelaar absoluut als onhaalbaar afwijzen. 



4.8. De koop van de woning, de financiering de formaliteiten. 

Je bent het in principe eens met de verkoper dat je het huis koopt. Ik ga er van uit, dat je aan de aspecten vermeld in hoofdstuk 5 het zoeken van een huis aandacht hebt besteed en dat dit alles in orde is. 

In dit hoofdstuk zijn aan de overeengekomen prijs, de financiering en de formaliteiten voor de notarisakte. 

De prijs 

Met de verkoper zul je een deal maken over de prijs. 
Met betrekking tot de vraagprijs van huizen in Polen is geen duidelijk beeld te krijgen, zoals in Nederland wel mogelijk is. 
Oriënteer je tijdens de onderhandelingen vooraf goed op de prijzen van vergelijkbare woningen. Kijk daarvoor bij de makelaars en hun vitrines. Er is geen goed peil op te trekken. Vergelijkbare huizen blijken vaak grote prijsverschillen te vertonen. Ik gaf al aan dat een huis destijds bij 3 verschillende makelaars te koop stond voor 3 verschillende prijzen. 
Vrienden van ons kochten een 2 jaar oud huis volledig afgebouwd voor 310.000 Zlotych, zonder tussenkomst van een makelaar. Bij een makelaar was dit huis wel te koop voor 400.000 Zlotych. 
Het is dus eigenlijk wel lastig om te bepalen of er sprake is van een reële prijs. Je zult op enig moment de knoop moeten doorhakken. 

De financiering. 

Ook hierover is het nodige te melden. 

Zorg er voor, dat je tijdig voordat de aankoop plaats vind je in Polen een bankrekening hebt geopend. Je kunt daarop tijdig de koopsom overmaken. Ga niet met een koffervol euri naar Polen om te betalen. Het is niet alleen gevaarlijk maar ook verboden. Omwisselen van grote hoeveelheden euri bij een bank in het buitenland maakt dit tot een verdachte geldtransactie, als je de herkomst van het geld niet kunt aantonen, ook in Polen. 
Maak je geld over naar Polen voor de aankoop geef dan duidelijk op de betalingsopdracht aan waarvoor dit geld bedoeld is. 
Je kunt bij je bank in Polen ook telebankieren. 

Bij de financiering moet een onderscheid worden gemaakt tussen huis als tweede woning naast het huis in Nederland en een huis voor min of meer permanente bewoning. 
Hypotheekverstrekking is in Polen sterk groeiend, maar voor buitenlanders zeer complex. 
Tengevolge van de kredietcrisis is het zeer moeilijk om nog een hypotheek te verkrijgen in Polen. Daarbij speelt tevens mee, dat een hypotheek nog maar maximaal tot 70 % gaat. Je zult dus behoorlijk wat eigen geld moeten hebben.
 
Een huis als tweede woning (vakantieverblijf.) 

In deze situatie ben je woonachtig en werkzaam en Nederland en maar beperkt aanwezig in je vakantiehuis. 
Een en ander betekent dat het je niet zal lukken bij een Poolse bank een hypotheek te krijgen. 
Ook de Nederlandse banken zullen daaraan niet meewerken. 

Dit bekent dus dat de koopsom op een andere wijze zal moeten worden betaald, meestal dus met cash geld, spaargelden en eventueel een persoonlijke lening af te sluiten in Nederland. 

Een huis voor een min of meer permanente bewoning. 

Hier gaat het om mensen die in Nederland geen werkzaam leven hebben. Het gaat daarbij om mensen met vroegpensioen of normaal pensioen, maar ook mensen met bijvoorbeeld een WAO uitkering, die zich in het buitenland mogen vestigen. 

Deze groep heeft een inkomen vanuit Nederland, maar woont of verblijft in Polen. 
Voor hen is het wel mogelijk om via een Poolse bank een hypotheek te verkrijgen. De normale looptijd van een hypotheek in Nederland is 30 jaar. In Polen worden andere termijnen gehanteerd vaak korter, terwijl daarbij ook je leeftijd een rol kan spelen. De hoogte is afhankelijk van het inkomen. Om een hypotheek te kunnen verkrijgen moet je wel officieel geregistreerd zijn in Polen, bijvoorbeeld via een EU verblijfsvergunning en moet je beschikken over een zgn. Peselnummer. Zoals hiervoor vermeld zul je ook een behoorlijk bedrag aan eigen geld moeten hebben.

Op het gemeentehuis of bij de politie kan men je aangegeven hoe een verblijfsvergunning moet aanvragen. Dit gaat altijd via de provincie hoofdstad via het daar gevestigde bureau. Als je aan de voorwaarden voldoet heb je binnen 2 tot 4 weken je vergunning. 

De formaliteiten 

Alvorens de notaris de acte kan passeren moet een aantal formaliteiten worden verricht. 
Je moet met de verkoper afspreken, dat jouw notaris de acte passeert. Bij het passeren van de acte moet een tolk/vertaler aanwezig zijn als de koper de Poolse taal niet machtig is. Dit moet je zelf regelen. 
Bij de notaris gaat veel op dezelfde wijze als in Nederland, maar er zijn ook verschillen vooral rond hypotheken en andere schulden op het huis. Verder komt verrekening van OZB belasting niet voor zoals in Nederland, maar dat is ook een te verwaarlozen bedrag. 

Hypotheken. 

In Nederland regelt de notaris voor de verkoper de aflossing van nog op het huis drukkende hypotheken. In Polen doet de notaris dit niet. Je moet er voor zorgen dat de verkoper dit heeft geregeld voordat de acte wordt getekend. 

De notaris ( of de advocaat) kan wel opdracht worden gegeven om tijdens de voorbereiding van de acte bij het kadaster na te gaan of het te kopen huis nog een hypotheek rust. 
Mocht dat zo zijn dan zal hij de verkoper aangegeven, dat deze moeten zijn afgelost voordat de acte wordt gepasseerd. De verkoper moet daarvan een bewijs overleggen voordat de acte wordt gepasseerd. Het kan zijn, dat de verkoper juist uit de door jou te betalen koopsom zijn hypotheek zal aflossen omdat er geen andere middelen zijn. Als je hieraan medewerking verleent moet dit in overleg met de notaris en goed worden vastgelegd in de acte. Alleen in zo’n situatie zou een voorschot op de koopsom kunnen worden overwogen uiteraard in overleg met de notaris. 

De notaris mag geen acte passeren als niet alle hypotheken op het huis door de verkoper zijn afgelost. Ik betwijfel of alle notarissen zich daaraan wel houden. Dit is in de acte te ondervangen door daarin te laten opnemen, dat verkoper verklaart dat er geen hypotheek meer berust op het huis. 
Ik was betrokken bij een situatie waarin de notaris vaststelde dat er nog een restant hypotheek op de kavel rustte van 5000 Zlotych. De verkoper wist van niets of deed alsof. Deze hypotheek was er al veel langer nog voordat hij de kavel kocht, maar zijn notaris had er destijds niets aangedaan hoewel dat had gemoeten. 
De notaris gaf aan dat eerst de 5000 Zloty moesten zijn betaald en met bewijs voordat hij de acte wilde passeren. Het ging hierbij om oude Zlotych met de vele nullen dus omgerekend nu een bedrag van circa 15 euro cent. 


Schulden met het huis als onderpand. 

Het kan zijn, dat de verkoper schulden heeft aangegaan, waarbij het huis als onderpand heeft gediend. Het is niet na te gaan of deze bestaan. Er zal dus in de acte moeten worden opgenomen dat verkoper verklaart dat er geen schulden zijn, waarbij het huis als onderpand heeft gediend. 
Mocht de verkoper bij schulden zijn verplichtingen niet zijn nagekomen en is daartoe via de rechtbank een gerechtsdeurwaarder ingeschakeld dan is dit wel geregistreerd bij het kadaster. Laat dit de notaris doen. Ook deze schulden moeten via een clausule in de acte voor rekening van de verkoper blijven. 

Het kadaster. 

In de notarisakte moeten de kadastrale gegevens van het huis worden opgenomen. Laat de notaris dit opvragen. 
In het eerder genoemde projectplan moet een kadastrale tekening van het huis en de grond zijn opgenomen. Bij oudere huizen ontbreekt dit vaak. 

De notaris moet tevens bij het kadaster vaststellen of de verkoper inderdaad de eigenaar het huis is. 
Het komt regelmatig voor dat er meerdere eigenaren zijn. Je dient dit overigens al aan 
te kaarten bij de verkoper als je aan het onderhandelen bent. 
Vorig jaar gingen we met vrienden kijken bij een huis dat te koop stond. Het bleek dat er twee eigenaren waren die ruzie hadden. De één wilde verkopen, de ander niet

De notaris dient het volledige uittreksel hierover aan het kadaster te vragen. Ook de eventuele hypotheken zijn daarin opgenomen. 

De clausules in de notarisakte. 

Samenvattend is het van belang de volgende clausules op te nemen in de acte: 
De verkoper dient te verklaren, dat het te kopen huis niet meer belast is met hypotheken en andere onderhandse schulden, waarvoor het huis als onderpand heeft gediend en het huis dus onbelast wordt verkocht. Mocht in de toekomst het tegendeel blijken dan vrijwaart de verkoper jou en is hij persoonlijk aansprakelijk 


De verkoopprijs in de notarisakte 

Het is vrij gebruikelijk om in de notarisakte een lagere verkoopprijs van de woning op te nemen dan werkelijk is overeengekomen en ook wordt betaald. 
Men doet dit om de overdrachtsbelasting daarmede qua bedrag lager te maken. Zowel verkoper als verkoper zijn deze belasting verschuldigd. Je lijkt zo wat te verdienen, maar pas op. 

De notaris moet uiterlijk de volgende dag na de dag het passeren van de acte een afschrift daarvan voor 10.00 uur aanleveren bij de “plaatselijke afdeling van het Ministerie van Financiën”. 
Dit ministerie controleert aan de hand van een systeem met allerlei criteria en per woonplaats of de koopprijs in de acte een normale prijs is. Je moet binnen een bepaalde marge blijven van de door het ministerie berekende prijs. Is deze te laag dan krijgen de koper en verkoper beiden een naheffing en dit binnen 2 weken. 


De kosten van de notarisakte: 

In de notaris acte worden de volgende kosten opgenomen, die direct bij de notaris moeten worden betaald: 
Overdrachtsbelasting 5 % van de koopsom 
Kosten notaris 1,5% van de koopsom te verhogen met 22 % BTW 
Registratiekosten ongeveer 200 Zlotych 

De makelaar 

Deze zal ook aanwezig zijn bij het passeren van de acte en wil direct zijn provisie vangen. De provisie is 2,5 % tot 3,5 % van de prijs in de acte en niet de prijs die de makelaar ooit in zijn aanbieding had staan. 

De feitelijke betaling van de overeengekomen koopprijs 

De notaris bemoeit zich daarmede niet. Dit is een zaak tussen koper en verkoper direct na het passeren van de acte. 
Het is niet ongebruikelijk, dat de voor de koper bestemde kopie van de acte door de notaris aan de verkoper wordt gegeven. Deze geeft hem pas aan de koper als deze heeft betaald, je krijgt dan ook de sleutels. 
Het beste is gezamenlijk naar je bank te gaan en deze ter plekke een spoedbetaling te laten doen naar de bankrekening van de verkoper. De bank geeft zowel jou als de verkoper een kopie van de opdracht. De verkoper kan dan de sleutels aan je overhandigen 

Zorg er ook voor dat de verkoper alle op het huis betrekking hebbende documenten aan je overhandigt 






Het kadaster 

Nog eenmaal. Vergeet niet om jouw eigendom in te laten schrijven bij het kadaster. Dit kun je zelf doen. Daar gaan dan de nodige maanden overheen. Ook je advocaat kan dit doen. Dit gaat veel sneller. Ook hier zijn kosten aan verbonden. Reken maar op zeker 2000 Zlotych. 
Als de toestemming vanuit Warszawa meespeelt, vergeet niet deze nadat de notaris de toestemming in een acte heeft vastgelegd ook te laten inschrijven bij het kadaster, 


4.9. Wat allemaal te regelen als het huis inderdaad je eigendom is. 

Een kleine bloemlezing 

1. Het regelen van je elektriciteitsaansluiting 

2. Het regelen van je wateraansluiting. 

Dit behoeft niet als er geen waterleiding is, maar je een eigen pomp hebt 

3. Het regelen van je gas aansluiting. 

Als je niet op een normaal gasnet zit, moet je in geval er een propaangas tank is het contract omzetten. 

4. De telefoonaansluiting 

Deze aansluiting is huisgebonden. Je moet hem op je naam laten omzetten, Kies voor een ander telefoonnummer. 

5. De gemeente 

Hier moet je zijn om het ophalen van huisvuil te regelen en je eigendom voor de OZB te 
laten vastleggen. Bij permanent verblijf moet je jezelf inschrijven in het bevolkingsregister 

6. Polen kent nog luister en kijkgeld voor radio en TV. Dit kun je regelen op het 
postkantoor 

Er zal nog veel meer zijn. Wees verstandig en neem altijd een kopie van de notarisakte mee. Die moet vrijwel overal worden overlegd. 

Verzekering. 

Zorg er voor, dat je huis verzekerd is vanaf het moment dat je eigenaar wordt 
Er zijn genoeg maatschappijen BV Nationale Nederlanden, Hestia en Alliance. 


Veiligheid van het huis. 

Als je het huis niet permanent bewoont, ontkom je er niet aan om de nodige maatregelen tegen inbraak te treffen. Ook als je er permanent woont is dit absoluut aan te raden. 

Het is vaak in de wijde omgeving bekend in welk huis buitenlanders wonen en men denkt dat daar wat te halen is. Heb je onvoldoende voorzieningen getroffen dan krijg je zeker ongewenst bezoek. 
Wat moet je doen. 

Rolluiken 

Als er nog geen rolluiken zijn geplaatst, laat dit alsnog doen. Kies voor rolluiken met inbraak beveiliging. Hoewel, maar is de woning wat afgelegen, dan wordt dit ongeacht het kabaal gewoonweg geforceerd. 
Er is nog een ander voordeel met rolluiken. Tijdens vorstperiodes laat je deze neer en de koude op het raam is zeker 7 graden Celsius lager. 

Beveiligingsinstallatie 

Laat een beveiligingsinstallatie aanbrengen door een daartoe bevoegd en erkend bedrijf. Kies voor een systeem met bewegingsmelders. Daarnaast kun je nog kiezen voor een extra systeem met raambeveiliging, dat afgaat als het raam wordt geopend. Dit laatste systeem kun je gescheiden inschakelen Dit laatste is handig als je dieren in huis hebt. Je kunt dit inschakelen, als je niet al te lang weg bent. 
Je moet altijd kiezen voor een systeem dat aangesloten is op de meldcentrale van een (particulier) bewakingsbedrijf. Gaat het mis dan zijn ze binnen enkele minuten ter plekke, ook als je wat buitenaf woont. Het staat allemaal in het contract. 
Kies bij de aansluiting op de alarmcentrale niet voor een telefonische verbinding maar voor één met een zendinstallatie. Deze heeft een accu en kan dus onafhankelijk werken van de elektriciteitsaansluiting, waar nog wel eens storingen kunnen zijn. 

Lampen met bewegingsmelders. 

Plaats op donkere plekken rond het huis dergelijke lampen. Ook dat helpt. 


4.10. Het kopen van een bouwkavel. 

Ik noem dit slechts kort. Maar het is nog een optie. De zaken zoals hiervoor genoemd gelden ook. Zeker de toestemming en de formaliteiten. Je kunt er voor kiezen zelf te bouwen, een aannemer in te schakelen. Er zijn veel bedrijven de kant en klare bouwprojecten hebben. Daarbij verlopen procedures zoals bouwvergunning enz enz wat makkelijker.  De kavel mag dan niet groter zijn 5000 m2. Gaat het om meer dan krijg je geen toestemming. Voor andersoortige kavels krijg je geen toestemming 


4.11. Het kopen van een woning in een project vanuit Nederland 
.
Nederlandse makelaars richten zich steeds meer op de Midden Europese markt. Een product, dat dan nog wel eens bieden is een woning in een project met allerlei voorzieningen dan wel appartementen, Het vakantieparkidee. Zou je deze weg op willen gaan wees dan uitermate op je hoede. De vraag is zelfs of je wel eigenaar wordt. In ieder geval betaal je dan een prijs die gebaseerd is op het West Europees prijsniveau en niet op het prijsniveau van het land waar het park ligt. Probeer er achter te komen wie de Poolse ontwikkelaar of bouwer is en probeer daarmede rechtstreeks zaken te doen. Dit levert geld op 
Als je zelf een huis of appartement weet te vinden ben je veel goedkoper uit. 

De ervaring met Nederlandse makelaars die woningen in Polen aanbieden leert ,dat zij de zelfde praktijken hanteren als de Poolse makelaars, van wie zij vaak niet meer dan een verlengstuk zijn. Ga niet met hen in zee, als het toch een makelaar moet zijn dan maar rechtstreeks een Poolse makelaar, de door jouw advocaat in de tang moet worden gehouden.
Deze makelaars zijn vrijwel nooit aangesloten bij één van de 3 grote makelaarsverenigingen. 

Tenslotte. 

Ik hoop met deze notitie je wat op weg te hebben geholpen bij het kopen van een huis in Polen. 
Laat je niet afschrikken door al de risico’s die ik heb opgesomd. In de notitie is getracht de risico’s zo veel mogelijk in kaart te brengen. Dit betekent dus niet dan je zo ook allemaal zult tegenkomen. Wellicht zelfs geen enkele. Maar besef wel een gewaarschuwd mens….. 
Blijf alert dan moet het kunnen lukken en zul je ontdekken dat een huis in Polen en het verblijf daarin een geweldige ervaring is. 


En verder

Bouw of verbouw van je huis in Polen.

In het voorgaande is alleen maar ingegaan op het traject om tot koop te komen daarna wil je gaan bouwen of bij een bestaande woning verbouwen.
Daarover is nog een aanvullend verhaal van twee maal de lengte van het voorgaande te schrijven.

Ik wil daar nu niet verder ingaan en verwijs naar de rubriek onroerend goed van het Polen-Forum en vooral de daar vermelde ervaringen van Frank. W, die de normaal algemeen gangbare praktijk in Polen aangeven.
 
Borenbas 

_________________
Copyright Borenbasoflochfroggie.© All rights reserved. 


Hieronder volgt nog de wet van 1920 betreffende de aankoop van onroerend goed in Polen door buitenlanders. De hier vermelde wettekst is geldend op 8 april 2010.
Wil je de originele tekst lezen ,dan geldt deze link.
http://www.mswia.gov.pl/portal/en/20/60/Acquisition_of_real_estate.html







Acquisition of real estate
   
ACT
of 24 March 1920

on the Acquisition of Real Estate by Foreigners

(The texts in English version are not official ones and are presented for information purposes only.) 
Art. 1. 1. The acquisition of real estate by a foreigner requires a permit. A permit is issued through an administrative decision by a minister competent in internal affairs, with the consent of the Minister of National Defence, and in the case of agricultural real estate, also with the consent of a minister competent in the country development.
1a. A refusal to issue a permit provided for in paragraph 1 shall be expressed, through a decision, within 14 days of providing an interpellation by a minister competent in internal affairs. In particularly justified cases, a minister competent in internal affairs, upon the motion of a body entitled to objection, extends the period of lodging thereof to two 2 months within the day of providing an interpellation by a minister competent in internal affairs.
1b. A refusal to issue a permit provided for in paragraph 1 shall not require to address the Minister of Defense or a minister competent in the country development.
2. A foreigner in the meaning of this Act shall mean:
1) a natural person not possessing Polish citizenship;
2) a legal person having its seat abroad;
3) a company not being a legal person, of persons provided for in items 1 or 2, having its seat abroad, established in compliance with the legislation of foreign states,
4) a legal person and a commercial partnership not being a legal person, having its seat on the territory of the Republic of Poland, controlled directly or indirectly by persons or companies provided for in items 1, 2 and 3.
3. In case of a commercial partnership, controlled company, in the meaning of the Act, shall mean a company in which a foreigner or foreigners directly or indirectly possess over 50 per cent of votes at the partners assembly or a general assembly, also as gagee, user or upon the basis of agreements with other persons, or have dominating status in the meaning of Article 4 § 1 item 4 letter b) or e) of the Act of 15 September 2000 – Code of Commercial Partnerships (Journal of Laws No 94, item 1037 as amended).
as a controlled company in the event of a commercial company.
4. The acquisition of real estate within the meaning of this Act shall be the acquisition of the right of ownership to real estate or the right of perpetual usufruct on the basis of any legal event.
5. The acquisition of a second house within the meaning of this Act shall be the acquisition by a foreigner provided for in Article 1, paragraph 2 item 1, real estate destined for development or recreational purposes, which shall not constitute a permanent residence of the foreigner. This shall not apply to the acquisition of a separate living accommodation in the meaning of the Act of 24 June 1994 on premises ownership (Journal of Laws of 2000, No 80, item 903). 
Art. 1 a. 1. A permit provided for in Article 1, paragraph 1, is issued upon the motion by a foreigner if:
1) acquisition of real estate by a foreigner does not pose threat to the defensiveness, national security or public order, and is not in opposition with social policy and public health considerations,
2) the foreigner proves that there arise circumstances confirming the bonds whereof with the Republic of Poland.
2. Circumstances confirming a foreigner’s bonds with the Republic of Poland may include, in particular:
1) possessing Polish nationality or Polish origin,
2) celebrating marriage with a citizen of the Republic of Poland,
3) possessing a permit to reside for a definite time or to settle,
4) possessing membership of a managing body of entrepreneurs provided for in Article 1, paragraph 2 item 4,
5) conducting business of agricultural activities on the territory of the Republic of Poland in compliance with the provisions of Polish legislation.
3. A motion for the issuance of a permit shall contain:
1) determination of the motionist and legal status whereof,
2) determination of the real estate to be acquired,
3) determination of the seller,
4) description of the legal form of acquisition of real estate,
5) information on purpose and possibility of acquisition of real estate.
4. The motion provided for in paragraph 3, a foreigner applying for the issuance of permit shall append with documents confirming circumstances stated in the motion and circumstances provided for in paragraph 2, as well as any other documents enabling determination of fidelity of acquisition of real estate.
5. Area of the real estate acquired by a foreigner in order to provide for the living needs whereof may not exceed 0.5 ha, and in the case provided for in Article 1 a, paragraph 2 item 5, it shall be justified by actual needs arising from the nature of the business activity conducted.
6. Acquisition of agricultural real estate by foreigners shall also be effected with observance of the provisions of The National Agricultural Constitution Act of 11 April 2003 (Journal of Laws No 64, item 592).
Art. 2. 1. Minister of Internal Affairs prior to the issuance of a decision on permit may:
1) demand the presentation of evidence and information necessary to consider the motion and to perform the verification provided for in item 2,
2) perform, also with the assistance of competent bodies of government administration, verification whether the acquisition of real estate by a foreigner does not pose threat to the defensiveness, national security or public order, and is not in opposition with social policy and public health considerations, and whether it is in accordance with the interest of the State.
2. Minister of Internal Affairs may define in the permit special conditions for the foreigner intending to acquire real estate, on the fulfillment whereof the possibility to acquire real estate shall be conditioned.
Art. 2 a. Minister competent for internal affairs may address bodies of public administration, professional organizations and state institutions other than provided for in Article 2, paragraph 1 item 2, to express their opinion and provide documents and information, in particular contained in the record of land and buildings, necessary for the implementation of the assignments provided for in Article 1, paragraph 1, Article 3 a, and Article 8, paragraph 4.
Art. 3. 1. A permit shall in particular specify:
1) the buyer and seller,
2) subject of acquisition,
3) special conditions in the situation provided for in Art. 2, paragraph 2.
2. A permit is valid for two years of the issuance thereof.
Art. 3a. A decision on a permit to acquire real estate located in the special economic area, established upon the basis of separate regulations, shall be issued within one month of the day of producing the motion by the party.
Art. 3b. Proceedings concerning the issuance of a permit shall be terminated upon the application of the foreigner upon the basis of the motion whereof it has been initiated, and also if the owner or perpetual usufructuary declares that they do not intend to transfer it to the foreigner applying for a permit.
Art. 3c. A body issuing the decision or resolution in the proceedings pending upon the basis of the regulations of this Act may desist from factual justification if the defensiveness or national security require thereof.
Art. 3d. 1. A foreigner intending to acquire real estate may apply for a promise of the issuance of a permit, hereinafter the ‘promissory note’. Provisions of Articles 1 – 3c apply to the promissory note accordingly.
2. A promissory note is valid for one year of the day of the issuance thereof.
3. A promissory note may also be issued upon the motions of the founders of the subject provided for in Article 1, paragraph 2 item 4.
4. During the validity period of the promissory note, the issuance of a permit may not be refused unless the actual state important to the decision on the matter has changed.
Art. 3e. 1. Acquisition or seizure by a foreigner of shares or stocks in a commercial partnership seated on the territory of the Republic of Poland, as well as any other legal action concerning shares or stocks requires a permit by a minister competent in internal affairs, if as a result thereof the company being the owner or perpetual usufructuary on the territory of the Republic of Poland becomes a controlled company.
2. Acquisition or seizure by a foreigner of shares or stocks in a commercial partnership seated on the territory of the Republic of Poland, as well as any other legal action concerning shares or stocks requires a permit by a minister competent in internal affairs, if the company is a controlled company, and the shares or stocks are acquired or seized by a foreigner not being a shareholder or a stockholder of the company.
3. Provisions of paragraphs 1 and 2 shall not apply to cases in which stocks of a company have been admitted to public trading, or the company is the owner or perpetual usufructuary of the real estate provided for in Article 8, paragraph 1 items 1, 1a and 5, subject to Article 8 paragraph 3.
4. Provisions of Articles 1 – 3d shall apply to the permit provided for in paragraphs 1 and 2 accordingly.
5. A motion for the issuance of a permit provided for in paragraphs 1 and 2 shall, beside information provided for in Article 1 a, paragraph 3 items 1 and 3, additionally contain:
1) determination of the company the shares (stocks) whereof are acquired, seized, or are subject to any other legal action,
2) determination of the company that, as a result of the acquisition of the shares (stocks) or any other legal action concerning shares (stocks) of any other commercial partnership, will become a controlled company,
3) determination of the real estate constituting the property or perpetual usufruct of the company to become a controlled company, or the shares (stocks) whereof are acquired or seized by foreigners,
4) determination of the manner of acquisition or seizure of shares (stocks) or any other legal action concerning shares (stocks) in a company, as result whereof the company being the owner or perpetual usufruct of the real estate on the territory of the Republic of Poland will become a controlled company.
Article 3f. A minister competent in internal affairs shall determine, through an order thereof,:
1) types of documents provided for in Article 1 a, paragraph 4,
2) detailed information concerning circumstances stated in the motion,
3) templates of declarations produced by foreigners with regard to proceedings conducted by a minister competent in internal affairs, concerning the issuance of a permit, and lists attached to the declarations – considering different scope of information and documents produced by foreigners provided for in Article 1, paragraph 2.
Art. 4. A minister competent in internal affairs provides the Sejm annually, by March 31, with detailed information on the realization of the Act, in particular on the number of permits issued, type and area as well as territorial localization of the real estate they regard, and number of negative decisions on the issuance of permits.
Art. 5. Without producing a permit by Minister of Internal Affairs, and in case of establishing special conditions in the permit – also official documentary evidence on the fulfillment thereof, one may not conduct legal actions or entries of rights of property or rights of perpetual usufruct.
Art. 5a (deleted)
Art. 6. 1. Acquisition of real estate by a foreigner in breach of the Act is not valid.
2. In case of acquiring real estate in breach of the Act, a court shall rule upon the invalidity of acquisition, also upon request of ahead of village relevant due to localization of real estate (a mayor or a president of a city), district governor, voivodeship marshal or voivode, or upon request of a minister competent in internal affairs.
3. Provisions of paragraphs 1 and 2 apply accordingly to acquisition or seizure of shares or stocks in a commercial partnership in breach of the provisions of Article 3e, yet the request provided for in paragraph 2 may also be sent in for by any shareholder or stockholder of the company.
Art. 7. 1. Regulations of the Act shall not apply to the transformation of a commercial partnership, in the meaning of the provisions of heading IV, section III of the Act of 15 September 2000 – Code of Commercial Partnerships.
2. Regulations of the Act shall not apply to acquisition of real estate through inheritance by persons entitled to statutory succession. If national legislation of the bequeather does not provide for statutory succession, Polish legislation shall apply in the scope thereof.
3. If a foreigner, who has acquired real estate constituting part of inheritance upon the basis of last will, does not obtain a permit by a minister competent in internal affairs upon the basis of a motion lodged within two years of the day of opening the estate, the right of property or right of perpetual usufruct of the real estate shall be acquired persons that would be entitled to the succession by statutory law.
4. Provisions of paragraphs 2 and 3 shall apply accordingly to shares or stocks of a commercial partnership being the owner or perpetual usufruct of real estate on the territory of the Republic of Poland.
Art. 7a (deleted)
Art. 8. 1. The following do not require to obtain permission, subject to paragraph 3,:
1) acquisition of a separate living accommodation in the meaning of the Act of 24 June 1994 on the Ownership of Premises (Journal of Laws, No 85, item 388).
1a) acquisition of separate business premises destined for garages or share in such premises, if it relates to providing for the living needs of the purchaser or owner of the real estate or separate living accommodation.
2) acquisition of real estate by a foreigner residing in the Republic of Poland for at least 5 years following the granting of a permit to settle thereto,
3) acquisition by a foreigner, being the spouse of a Polish citizen and residing in the Republic of Poland for least 2 years following the granting of a permit to settle thereto, of real estate that as a result of acquisition shall constitute marital estate of the spouses,
4) acquisition of real estate by a foreigner, if on the day of acquisition they are entitled to statutory succession from real estate transferor, and the real estate transferor has been the owner or perpetual usufructuary thereof for at least 5 years,
5) acquisition by a subject provided for in Article 1, paragraph 2 item 4, for their statutory purposes, of undeveloped real estaty that the total area whereof in the whole of the country does not exceed 0.4 ha within cities,
6) acquisition of real estate by a foreigner, being a bank and simultaneously mortgagee, through the seizure of real estate for ownership due to unsuccessful auction in execution proceedings,
7) acquisition or seizure by a bank, being a legal person provided for in Article 1, paragraph 2 item 1, of shares or stocks in a company provided for in Article 3e, due to the bank’s claims resulting from performed banking actions.
2. It is not obligatory to obtain a permit by foreigners being citizens or entrepreneurs of Member States of the European Economic Area, except for the acquisition of:
1) agricultural and forest real estate, during the period of 12 years of the Republic of Poland Accession to the European Union,
2) second house, during the period of 5 years of the Republic of Poland Accession to the European Union.
2a. It is not obligatory to obtain a permit by foreigners being citizens of Member States of the European Economic Area in the periods provided for in paragraph 2, in case of:
1) acquisition of agricultural real estate located in:
a) the dolnośląskie, kujawsko-pomorskie, lubuskie, opolskie, pomorskie, warmińsko-mazurskie, wielkopolskie, zachodnio-pomorskie voivodeships, upon 7 years of concluding an agreement of lease with stated date, if during this period they conducted agricultural activities in person and legally dwelled on the territory of the Republic of Poland,
b) the lubelskie, łódzkie, małopolskie, mazowieckie, podkarpackie, Podlaskie, śląskie, świętokrzyskie voivodeships, upon 3 years of concluding an agreement of lease with stated date, if during this period they conducted agricultural activities in person and legally dwelled on the territory of the Republic of Poland,
2) acquisition of second house:
a) if the buyer has legally, continually been residing for at least 4 years on the territory of the Republic of Poland,
b) in order to conduct economic activity involving the provision of tourist services.
2b. Citizens of Member States of the European Economic Area, being on the day of the Republic of Poland obtaining membership in the European Union the shareholders or stockholders of commercial partnership seated on the territory of the Republic of Poland, may include in the lease periods provided for in paragraph 2a item 1 the lease period of farmland by the partnership, if during this period, being the shareholders or stockholders of the company, they conducted agricultural activities in person and legally dwelled on the territory of the Republic of Poland.
3. Exemptions provided for in paragraph 1 do not apply to real estate located in border area and agricultural real estate of area exceeding 1 ha.
4. A minister competent in internal affairs shall keep a register of real estate, shares and stocks acquired or seized by foreigners without a permit in cases provided for in paragraphs 1, 2 and 2a, as well as a register of real estate, shares and stocks acquired or seized by foreigners upon the basis of required a permit provided for in Article 1, paragraph 1, and Article 3e, paragraphs 1 and 2.
5. Council of Ministers shall establish through ordinance the manner of proceeding in detailed regulations concerning the keeping of registers provided for in paragraph 4.
Art. 8a. 1. A notary public shall send a minister competent in internal affairs, within 7 days of the day of delivery thereof, an abstract from an authenticated deed, by virtue whereof a foreigner has acquired or seized real estate, shares or stocks in a company being the owner or life estate user.
2. Provisions of paragraph 1 applies accordingly to court, if acquisition of real estate has taken place upon the basis of a valid ruling and when acquisition or seizure of shares or stocks is subject to entering in the entrepreneurs register.
Art. 9 (deleted).
REGULATION 
OF MINISTER OF INTERNAL AFFAIRS AND ADMINISTRATION 
of 26th April 2004.

on detailed information and types of documents, which a foreigner, applying for a permission to purchase real estate, is obliged to present.
(The texts in English version are not official ones and are presented for information purposes only.)
On the basis of art. 3f of the law of 24th March 1920 on purchase of real estate by foreigners (The Journal of the Laws of 1996 No. 54 with later amendments ) the following is decreed:
§ 1. The regulation stipulates:
1) detailed information, regarding circumstances, indicated in the application for granting permission, mentioned in art. 1a item 3 and in art. 3e item 5 of the law of 24th March, 1920 on purchase of real estate by foreigners, hereunder called „the law”, 
2) types of documents, which a foreigner, who applies for the permission, is obliged to attach to the application for granting permission;
3) sample statements, submitted by foreigners in connection with proceedings concerning granting permission carried by Minister, in charge of internal affairs and lists of real estate, attached to these statements.
§ 2. Application for granting permission to purchase real estate should include detailed information, regarding:
1) details of the applicant:
a) in case of natural persons – citizenship and address of the place of residence,
b) in case of legal persons and companies without a legal personality – address of their seat, object of activity, first and last names of members of the board, and also information regarding partners, or stakeholders or shareholders with stated 
- in case of natural persons – first name and surname, citizenship and address of the place of residence, 
- in case of legal persons and companies without a legal personality – address of their seats and percentage number of votes, possessed by separate stakeholders or shareholders at shareholders meeting or general shareholders assembly;
2) details of the real estate, being purchased:
a) in case of land – street, locality, gmina and district, number of plot’s register, surface in hectares, number of real-estate register and features of development of the plot,
b) in case of buildings – the number of building, street, locality, gmina and district,
c) in case of premises, with separate ownership title – number of the building and premises, street, locality, gmina and district, usable area of the premises in square meters and a share in the common real estate, where the premises are situated;
3) details of the seller:
a) in case of natural persons – address of the place of residence,
b) in case of legal persons– address of the seat, together with legal title to the real estate, being sold;
4) statement of the type of the act of law for purchasing the real estate;
5) justification of the purposes, for which the real estate will be used.
§ 3. The foreigner, mentioned in art. 1 item 2 point 2-4 of the law , besides information, mentioned in § 2, should state in the application for granting permission:
1) the type of investment or economic activity, which is to be performed in the real estate, being purchased;
2) source of financial means for purchase of the real estate.
§ 4. 1. The foreigner, who applies for granting a permission to purchase real estate is obliged to attach the following documents to the application, mentioned in § 2:
1) documents defining the legal status of the person:
a) in case of natural persons – a copy of document, confirming their identity, with stated citizenship, place of birth and address of the place of residence, and if the person conducts economic activity– also an extract from appropriate register or files,
b) in case of legal persons and companies without legal personality – a copy or an extract from appropriate register;
2) documents defining the real estate:
a) a copy from the real-estate register or a certificate from a collection of documents,
b) extract from land register together with a sketch of the map from files,
c) in case the purchased real estate was created as a result of a merger or division – a list of land changes or a decision, confirming division or merger of the real estate,
d) an extract, a certificate from binding spatial development plan, and in case of its shortage – from elaborated study;
3) a certificate of the seller, expressing the will to sell the real estate to the foreigner, and in case of a purchase of real estate as a result of merger (division) of companies – agreed merger (division) plan, together with drafts of resolutions on merger (division) and draft articles or statutes of taken over, separated or newly established company.
2. A foreigner, applying for permission to purchase agricultural real estate is additionally obliged to supply a statement of Agricultural Property Agency, that it has not entertained or does not intend to entertain its rights, resulting from the law of 11th April 2003 on shaping of agricultural organisation (The Journal of the Laws No. 64, item 592) connected with the right of pre-emption of the concerned real estate.
3. The foreigner, who applies for granting a permission to purchase premises, which has a separate ownership title is not obliged to attach to the application documents, mentioned in item 1 point 2 letter b - d.
§ 5. 1. If, in the application for issuance of permission to purchase the real estate the foreigner indicated circumstances, stipulated in art. 1a item 2 point 4 of the law, the foreigner is obliged to attach the following documents to the application:
1) a copy or an extract from the register of companies of the National Court Register for the entrepreneur, in which the foreigner serves a function of a member of a managing body or a certificate from the register of economic activity;
2) a certificate from appropriate treasury office, stating that the buyer is not in arrears with payment of budgetary dues;
3) a certificate from appropriate division of Social Insurance Institution stating that the buyer is not in arrears with payment of contributions to Social Insurance Fund.
2. If in the application for issuance of the permission to purchase real estate, the foreigner indicated circumstances stipulated in art. 1a item 2 point 5 of the law, the foreigner is obliged to attach documents confirming performance of economic or agricultural activity, especially copies of obtained licenses and permissions in the territory of the Republic of Poland.
§ 6. The foreigner, mentioned in art. 1 item 2 point 2-4 of the law, applying for issuance of the permission to purchase real estate, regardless the documents, mentioned in § 5 is also obliged to present documents indicating possession of financial means for purchase of the real estate and possibilities of financing the activity:
1) a certificate from the bank, where the main current account of the buyer, or its stakeholders or shareholders is carried, defining the amount of possessed financial means and its credit worthiness and solvency,
2) a certificate from the appropriate treasury office stating that the buyer is not in arrears with payments of budgetary dues;
3) a certificate from appropriate division of Social Insurance Institution stating that the buyer is not in arrears with payment of contributions to Social Insurance Fund.
§ 7. Application for issuance of the permission, mentioned in art. 3e of the law should include detailed information regarding:
1) details of the buyer of shares or stocks, including shares or stocks, or parties of other legal actions related to shares or stocks:
a) in case of natural persons – first name and surname, citizenship and address of the place of residence,
b) in case of legal persons and companies without legal personality – address of their seat, object of activity, first and last names of board members, and also information concerning partners, stakeholders or shareholders with information about:
- in case of natural persons – first and last name, citizenship and address, 
- in case of legal persons – address of their seat, and percentage number of votes, possessed by separate stakeholders or shareholders at shareholders meeting or general shareholders assembly;
2) providing details about the company, which shares or stocks are being purchased, taken over or object of other legal actions with indication of the address of its seat, object of activity, amount of initial capital, members of the board, stakeholders or shareholders, stating:
- in case of natural persons – first and last name, citizenship and address, 
- in case of legal persons – address of their seat, 
and percentage number of votes, possessed by separate stakeholders or shareholders at shareholders meeting or general shareholders assembly;
3) details of companies, with the seat in the territory of the Republic of Poland, which own or are a perpetual user of the real estate in the territory of the Republic of Poland, which as a result of purchase, take over of shares or stocks or other legal action related to shares or stocks of another commercial company become controlled companies, according to the law, regardless information, mentioned in point 2; 
4) definition of the real estate owned or used perpetually by the company, with a seat in the territory of Poland, which becomes a controlled company or which shares or stocks are purchased or taken over by foreigners, with indication of the place of its location:
a) in case of land – street, locality, gmina and district, number of plot’s register, surface in hectares, the number of real-estate register and features of development of the plot,
b) in case of buildings – the number of the building, street, locality, gmina and district,
c) in case of premises, with separate ownership title – number of the building and premises, street, locality, gmina and district, usable area of the premises in square meters and share in common real estate, where the premises are situated;
5) details of the seller with indication of address of the place of residence in case of natural persons or the address of the seat in case of legal persons;
6) definition of: 
a) the method of purchasing or taking over shares or stocks with indication of their quantities or statement of the quantity of votes in percentage, which corresponds to the amount of purchased or taken over shares or stocks, 
b) another legal action related to shares or stocks in the company, in result of which the commercial company, with a seat in the territory of the Republic of Poland, which is the owner or perpetual user of the real estate, in the territory of the Republic of Poland, becomes a controlled company.
§ 8.1. The foreigner, who applies for issuance of the permission, mentioned in art. 3e of the law is obliged to attach the following documents to the application:
1) documents defining his legal status:
a) in case of natural person – an extract or a copy the document, confirming the identity with indication of citizenship and address of the place of residence, and if the person conducts business activity – also an extract from appropriate register or files,
b) in case of legal persons and companies without legal personality– a copy or an extract from the appropriate register;
2) documents defining the legal status of the company, to the shares or stocks of which the application is related:
a) an extract from the National Court Register, 
b) articles or statutes of the company with all changes or a unified text,
c) current extract from the register of shares or shareholders’ register,
3) documents defining the legal status of the seller of shares or stocks:
a) in case of natural persons – a document confirming the identity with indication of citizenship, place of birth and address of residence,
b) in case of legal persons and companies without legal personality – a copy or an extract z from the appropriate register of companies;
4) documents defining the real estate, which is owned or used perpetually by the company, which becomes a controlled company or which shares or stocks are purchased or taken over by foreigners:
a) an extract from real-estate register,
b) an extract from land register together with a sketch of the map from files ,
c) in case when the purchased real estate was created as a result of a merger or division – a list of land changes or a decision approving a division or merger of the real estate,
d) an extract from currently binding spatial development plan, and in case of its shortage – from an elaborated study;
5) a statement of the seller of shares or stocks expressing the will to sell them to the buyer, with indication of the form of sale and quantity of the sold shares or stocks with a statement of the number of votes in the shareholders meeting, corresponding to them, a in case of a purchase or take over of shares or stocks in the process of merger or division of companies – the agreed plan of their merger or division together with drafts of laws on merger or division and a draft of articles or statues of the taken over, separated or newly established company.
2. The foreigner applying for obtaining a permission to purchase or take over shares or stocks of the company, which is the owner of the premises, constituting a separate object of ownership is not obliged to attach to the application documents, mentioned in item 1 point 4 letter b-d.
§ 9. In case when the buyer or seller of shares or stocks is a foreigner in the light of art. 1 item 2 point 2-4 of the law, irrespectively of documents defined in § 10 he is also obliged to submit a statement of the buyer or seller, prepared according to the sample, constituting attachment no. 1 to the regulation.
§ 10.1. The foreigner applying for issuance of the permission to purchase not less than fifteen real properties submits a statement with the list of real properties, being purchased, according to the sample, given in attachment no. 2 to the regulation, instead of documents, mentioned in § 4 item 1 point 2.
2. The foreigner applying for issuance of the permission, mentioned w art. 3e of the law, in case when the company, which shares or stocks are purchased or taken over, or which becomes a controlled company, is the owner or perpetual user of not less than fifteen real properties submits a statement together with a list of real estate constituting property or being used perpetually by the company, according to the sample stipulated in attachment no. 3 to the regulation, instead of documents, mentioned in § 8 item 1 point 4.
§ 11.1. Copies of documents, mentioned in this regulation, are attached to the application for issuance of the permission to purchase real estate certified for their compliance with the original.
2. Documents in foreign languages should be submitted together with translation into Polish, certified by a sworn translator.
3. Documents, mentioned in § 4 item 1 point 1 letter b, in § 5 item 1, in § 6, in § 8 item 1 point 1 letter b and in point 2 letter a and point 3 letter b should be issued not later than 3 months before the date of submitting the application.
4. Documents, mentioned in § 4 item 1 point 2 and § 8 item 1 point 4 should be issued not later than 6 months before the date of submitting the application.
§ 12. The regulation comes in force on the date of its publication. 
MINISTER OF INTERIOR AND ADMINISTRATION
________________________________________
1. Minister of Internal Affairs and Administration manages the department of government administration – internal affairs, on the basis of § 1 item 2 point 2 of the regulation of Chairman of the Council of Ministers of 14th March 2002 on detailed scope of actions of Minister of Internal Affairs and Administration (Journal of the Laws No. 35, item 325 and No. 58, item 533)
2. Amendments of the mentioned law were published in the Journal of the Laws of 1996 item 245, of 1997 No. 140, item 939, of 1998 No. 106, item 668, of 2001 No. 16, item 166, of 2002 No. 113, item 984, of 2003 r., No. 128, item 1175, of 2004 r No. 49, item 466.

  

Gerrit van Asperen /Borenbas

Though I look old, yet I am strong and lusty

William Shakespeare
As you like it,
Act II ,scene III

No Civilisation without Destillation

Die Erinnerung ist das einzige Paradies, aus dem wir nicht vertrieben werden können.
(Jean Paul)

No more slavery (the Fugs)
Back to top
 
IP Logged
 
Michu*
Super Veteraan
******
Offline


Ja kocham moja Lwice

Posts: 6.530
Location: Wolsztyn
Joined: 29.12.2006
Gender: Male
Re: Goede raad gevraagd: tweede huis kopen in Polen
Reply #7 - 05.08.2016 at 10:10:23
Print Post  
De TS heeft een Poolse partner en huis komt op haar naam dus dan heb je geen beperkingen M.b.t de aankoop.

Verder een best epistel, voor je dat allemaal gelezen hebt had je ook een huis kunnen bouwen in die tijd  Grin
  

Every mile with a smile!
Back to top
GTalk  
IP Logged
 
Pieszyce*
Forum Administrator
*****
Online


Właściciel

Posts: 58.789
Joined: 10.01.2004
Gender: Male
Re: Goede raad gevraagd: tweede huis kopen in Polen
Reply #8 - 05.08.2016 at 13:03:25
Print Post  
Michu* wrote on 05.08.2016 at 10:10:23:
De TS heeft een Poolse partner en huis komt op haar naam dus dan heb je geen beperkingen M.b.t de aankoop.

Verder een best epistel, voor je dat allemaal gelezen hebt had je ook een huis kunnen bouwen in die tijd  Grin




Dan lees je erg langzaam denk ik. Wink
  
Back to top
IP Logged
 
Michu*
Super Veteraan
******
Offline


Ja kocham moja Lwice

Posts: 6.530
Location: Wolsztyn
Joined: 29.12.2006
Gender: Male
Re: Goede raad gevraagd: tweede huis kopen in Polen
Reply #9 - 05.08.2016 at 15:38:55
Print Post  
Ik denk dat ik een snelle bouwer ben  Grin Grin

In het geval van de TS is het al een stuk makkelijker dat hij een Poolse partner heeft en schoonouders / familie in de buurt.
Dat is heel iets anders als die TV programma's over gelukzoekers/ dromers die met hun hele hebben en houden ( meestal niet veel ) naar een vreemd land afreizen om hun droom te volgen, je krijgt altijd de probleem gevallen te zien anders heeft het programma te weinig RTL/SBS gehalte.
Er zijn er ook genoeg waar het probleemloos gaat maar dat zie je nooit.

Via familie in de buurt kun je genoeg info krijgen wie wel of niet betrouwbaar is, wij hebben geen enkele slechte ervaring tot nog toe gehad.

Ik zorg dat i.i.g de eerste belangrijke zaken goed geregeld zijn, de rest komt later want je moet ook niet achter iedere boom een beer gaan zoeken.

Wij hebben twee keer een nieuw appartement gekocht van een ontwikkelaar, dan heb je niets te kiezen kwa notaris want wie betaald bepaald en zij hebben daar gewoon afspraken mee voor alle appartementen.

Met de bouw van ons laatste huis ook totaal geen problemen, wel een externe architect ingehuurd voor controle, dat kost je 5 % van de bouwsom maar is het meer dan waard, vooral omdat je er zelf niet altijd bij kan zijn en hij er meer verstand van heeft omdat hij er voor geleerd heeft en, de onze i.i.g., een hele goede kijk heeft hoe iets mooi wordt.

Het enige Poolse probleem is dat je 10 keer moet bellen voordat je wat geregeld hebt, ze zijn allemaal stront makkelijk en de gene die het hardste roept wordt het eerst geholpen.
Boos worden helpt echt niet, morgen is nooit morgen maar misschien volgende week en dan komen ze drie dagen werken en zeggen vrolijk do jutro maar dan kan het zo maar zijn dat ze weer ergens anders aan het werk zijn voor een paar dagen.

Ach ja, dat went, uiteindelijk als het werk af is en mooi dan ben je weer blij.

Ons huis heeft in Mei de laatste afwerking aan de buitenzijde gehad, drie weken werk met twee man, ik heb een voorschot betaald voor de te kopen verf en dagelijks alle uurtjes netjes bijgehouden ter controle voor onszelf.

In juni die baas gebeld en gezegd dat ik de rest van het geld klaar heb liggen, reactie: ik heb het druk en wil ook voetbal kijken, na enig aanhouden van mijn kant,: oke ik kom morgen.

Inmiddels moet hij nog komen Grin Grin
  

Every mile with a smile!
Back to top
GTalk  
IP Logged
 
Pieszyce*
Forum Administrator
*****
Online


Właściciel

Posts: 58.789
Joined: 10.01.2004
Gender: Male
Re: Goede raad gevraagd: tweede huis kopen in Polen
Reply #10 - 05.08.2016 at 23:05:49
Print Post  


Dan zal ik als  we in Polen een huis zouden kopen dat aan een vertegenwoordiger over moeten laten.

Ik vlieg uit mijn vel als mensen niet op tijd komen.

Heb al eens gehad dat hier een monteur aan het werk moest, met wie ik om 09:45 aan afspraak had gemaakt [iets wat ik altijd doe] Om 10:30 was hij er nog niet, ik ben toen gewoon weggegaan, twee dagen later trof ik hem op de parkeerplaats en begon hij te schelden, DAT had hij nu net niet moeten doen, want na een telefoontje kon hij zich melden op kantoor. Heb hem nooit meer gezien.

Een keer een dakdekkersbedrijf met wie ik als bouw/renovatieleider tijdens de renovatie van 40 woningen die we gekocht hadden in onzen wijk, bepaalde afspraken had gemaakt. Zoals alle rotzooi van de platte daken via een stortkoker in een gesloten container. Stonden ze vanaf het dak zo het grind en het asfalt in de container te scheppen met als gevolg glas- en hout schade van de nieuwe hardhouten gevels. Ik eiste van hen dat ze van het dak afkwamen en vertrokken, wilde ze niet....................halfuur later drie witter busjes met oranje/blauwe strepen en toen waren de heren zo weg.
Dezelfde dag een nieuwe dakdekker, die het deed voor dezelfde prijs. De oude dakdekker heeft alle schade mogen betalen.

Voor mij zijn afspraken heilig, om 08:00 bij iemand 200 km verderop zijn, dan vertrek ik op tijd, dreigt het uit te lopen dan bel ik ruim vóór 08:00 maar nooit er na.

Afspraken over aanleg en/of onderhoud aan iets, volgens afgesproken voorwaarden en niet vanaf wijken, tenzij het overmacht is, maar dan wordt het ruim van te voren besproken.

Wordt aan een van beiden niet voldaan, Jammer, dan ben ik weg. Dus wat Michu zegt over bouwen in Polen, dat laat ik dan wel een ander controleren want het is snel oorlog als men niet aan afspraken voldoet.


  
Back to top
IP Logged
 
Michu*
Super Veteraan
******
Offline


Ja kocham moja Lwice

Posts: 6.530
Location: Wolsztyn
Joined: 29.12.2006
Gender: Male
Re: Goede raad gevraagd: tweede huis kopen in Polen
Reply #11 - 06.08.2016 at 11:16:59
Print Post  
Ja ik ben ook een man van tijd is tijd en afspraak is afspraak, maar eigenlijk werkt dat alleen in Nederland en Duitsland ( voor zover mij bekend) ?

In België wordt het al minder en hoe verder Zuidelijk hoe beroerder, ken ook mensen met huizen in bv Spanje en Portugal die er hor en dol van worden, vooral omdat je er maar tijdelijk bent wil je er zelf bij zijn als er een grote reparatie gedaan moet worden.

In die zuidelijke landen wordt ook vaak knoeiwerk afgeleverd, dat hadden wij beslist niet in Polen, de geleverde werkzaamheden waren altijd top en dan wordt je zelf ook wat milder in je oordeel, komt prima voor elkaar als je maar niet gaat haasten. 
  

Every mile with a smile!
Back to top
GTalk  
IP Logged
 
Pieszyce*
Forum Administrator
*****
Online


Właściciel

Posts: 58.789
Joined: 10.01.2004
Gender: Male
Re: Goede raad gevraagd: tweede huis kopen in Polen
Reply #12 - 06.08.2016 at 11:55:21
Print Post  




Och of dat alleen maar in Nederland en Duitsland werkt vind ik persoonlijk niet zo belangrijk.

Ik moest vanuit een stichting de renovatie van een gebouw dat bij een kindertehuis hoorde controleren. Stukadoor zou om 10:00 komen, ik wachten en wachten en gelukkig had ik er zelf ook wat de doen, om 12:00 uur bellen………….”Ik kom er zo aan”. Om 15:00 was hij er nog niet. 

Toen het dorp in gereden en daar naar een stukadoor gevraagd. Die was er en zat net thuis te eten. Hem de zaak uitgelegd. Hij belde even en binnen een half uur stond er een beer van een vent, specie kuipen en alles wat nodig was in te laden. 

Bij aankomst direct aan het werk. [12 kamer en andere ruimtes van een nieuwe laag voorzien, de oude was verwijdert] Volgende dag een hoop vloeken, je snapt het al de eerste stukadoor was eindelijk aangekomen. De man uit het gebouw gezet. 

De beer van een vent, heb ik alleen maar aan het werk gezien en was elke dag op tijd, dus het kon wel. Toen hij klaar was gevraagd hoe het zat, dat hij eigenlijk de eerste Pool was met wie ik een echte afspraak had kunnen maken. Hij lachte en zei, “Mijnheer, normaal werk ik in Forst, Cottbus en dergelijke en als je daar te laat bent, dan heb je een probleem.”

Trouwens België, je hoeft het niet zover te zoeken, maak maar eens een afspraak met een Limburger. Toen ik 11 jaar was reisde ik vaak naar mijn oom in Ubachtsberg, die haalde mij dan in Heerlen van het station. Niet één keer was hij op tijd.


  
Back to top
IP Logged
 
Torun Marcel
Super Veteraan
******
Offline


Utrecht, zo DOM nog niet

Posts: 4.793
Location: Utrecht
Joined: 08.05.2006
Gender: Male
Re: Goede raad gevraagd: tweede huis kopen in Polen
Reply #13 - 06.08.2016 at 12:11:57
Print Post  
Als je iets hebt spreken bedrijven altijd af dat zij tussen 10:00 en 14:00 komen. Dat is balen als je verder weg werkt.
Dan kost het je toch een hele vrije dag of je moet werk meenemen dat je thuis kunt doen.
Vaak bel ik dan op of ik voor of achter in de rij sta. Soms zegt men het.
Vaker zegt men dat men het niet weet of dat de werknemer zelf zijn route bepaalt.
Als jij maar thuis bent !  Sad
Met vier uur speling is dit nauwelijks een afspraak te noemen.
  

Als het niet kan zoals het moet, dan moet het maar zoals het kan // haast je als je tijd hebt zodat je tijd hebt als je haast hebt
Back to top
 
IP Logged
 
Pieszyce*
Forum Administrator
*****
Online


Właściciel

Posts: 58.789
Joined: 10.01.2004
Gender: Male
Re: Goede raad gevraagd: tweede huis kopen in Polen
Reply #14 - 06.08.2016 at 13:14:34
Print Post  




Klopt, heb ik met Stedin. Bepalen dat ze tussen 08:00 en 12:00 uur langskomen om jou een slimme meter te geven.

Ik geef digitaal aan dat ik geen slimme meter wil, omdat ik zelf slim genoeg ben om alles te regelen en zij niet hoeven te weten wanneer ik naar bed ga. Wordt geaccepteerd, en krijg mail dat het genoteerd is.

DE DAG, om uitgerekend 08:01 gaat de belk, “Mijnheer ik ben van Stedin ik kom een slimme meter plaatsen”. Ik leg hem het verhaal uit en de man zegt, “ja maar de gasmeter moet zeker vervangen worden die is afgekeurd.” Ik ben Stedin.  Krijg een domme dame aan de lijn die mij wil vertellen dat ik verplicht ben een slimme meter te nemen. Ik laat haar wat websites bekijke en na ongeveer 45 minuten ben ik zo ver, dat de dame in het systeem registreert, “Geen slimme meter plaatsen alleen gasmeter vervangen”.
Ik krijg een mail bevestiging en jullie raden het al. Op 1 augustus tussen 08:00 en 12:00 komen wij op uw adres……………………jawel hoor……………….een slimme meter plaatsen zoals met u afgesproken.

Ik bel weer, krijg nu een andere dame, die niet arrogant is en lijkt te kunnen luisteren. Ik leg alles uit en we bespreken de zaak. Na 00:48 minuten [Ja ik houdt het bij] weet ik dat ik een nieuwe Analoge meter krijg voor het gas en geen slimme meter. Onmiddellijk bevestig ik dat in een brief en hang die aan een mail.

1 augustus, om 08:15 bel gaat, “Mijnheer ik kom een slimme meter plaatsen”,  Ik blijf rustig en leg heel rustig uit dat de man nu in de auto moet stappen en een paar uur vrij heeft want dat de afspraak is dat ik alleen een nieuwe Analoge gasmeter krijg. Man schrikt, stapt in de auto en ik naar de telefoon.

Weer lieve Juffrouw, die ook lijkt te kunnen luisteren. Tijdsduur 1:20 minuten, maar dan heb ik ook een mail in huis dat op 8 augustus, tussen 12:30 en 15:30 een monteur langskomt om een nieuwe ANALOGE GASMETER te plaatsen. Ik juich [blijkt te vroeg]

Donderdag 4 augustus ligt er in de post een brief met documentatie boekje. De brief verteld mij dat ik op 8 augustus tussen 12:30 en 15:30 bezoek krijg van ene monteur, die bij mij een……………………………………………slimme meter komt plaatsen……………………. Daarnaast een mail met de zelfde inhoud en nog een poging mij mobiel te bellen.

Ik bel weer Stedin, krijg een zakelijke juffrouw en vertel wat er gaande is. NU praat ik echter niet over meters, maar vertel haar dat de meterkast is afgesloten, dat er een zegel op zit, dat ik de sleutel in de zak heb, en dat er op de deur een brief hangt waarin staat dat er alleen een nieuwe ANALOGE GASMETER geplaatst gaat worden welke door de monteur ondertekend moet worden voor ik hem de sleutel van de kast overhandig. MAAR, mocht de monteur komen met, “Mijnheer ik kom een nieuwe gasmeter plaatsen, ik binnen 1 uur in Rotterdam in het Stedin Kantoor zal staan, te samen met een aantal potige jongens, om het kantoor te verbouwen en alle slimme meters van hun slimheid te ontdoen. Daarna gooi ik de hoorn op de haak zonder het antwoord af te wachten.

Marcel, en ik werk niet eens, kun je nagaan wat zoiets doet met iemand die werkt. Maar geloof me, en dat heb ik gemeld, als op 8 augustus om 15:30 de monteur nog niet is geweest en hij vijf minuten later komt aanrijden ik hem beneden op de parkeerplaats zal opwachten. 

Ik ben &%@)($%& Klant, maar men behandeld mij alsof ik de slet van de week ben, en als je dat doet, heb je een probleem.



  
Back to top
IP Logged
 
Page Index Toggle Pages: [1] 2 3 ... 7
Send TopicPrint