Polemforum.nl Polenforum.nl  •  Nieuws - links - informatie en forum over Polen

Sinds 7 januari 2004
 


Nie ma wolności bez praworządności. Prof. Marcin Matczak
Er is geen vrijheid zonder de rechtsstaat. Prof Marcin Matczak


Page Index Toggle Pages: 1 Send TopicPrint
Normal Topic Taxaties in Polen (Read 581 times)
flynnboy-
Beginnend Lid
**
Offline


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 10
Joined: 19.06.2009
Taxaties in Polen
17.09.2018 at 10:45:21
Print Post  
Mijn Poolse vrouw en ik (kaaskop) hebben jaren geleden al eens besloten om een huis te gaan kopen/bouwen in Polen. Ik heb haar 12 jaar geleden ontmoet en we zijn 2 jaar geleden, in Polen, getrouwd.

In het begin had bouwen onze voorkeur, maar hoe meer ik hierover gelezen heb, hoe problematischer ik het hele proces voorzie (gedurende bouw blijven wij vnl in Nederland, we hebben geen ervaring met bouw, ik spreek weinig Pools etc etc). Onze voorkeur gaat op dit moment dan ook uit naar koop van een bestaande woning. Onze huidige woning in Nederland houden we voorlopig aan. Mijn zoon kan dan zelfstandiger worden  Wink En we hebben altijd iets om op terug te vallen.

We willen graag in de buurt van familie gaan wonen, het gebied rond Bytow en Kartuzy in het noorden.

Een paar weken geleden liepen we heel per ongeluk tegen een prachtig huis aan in een prachtige omgeving wat te koop staat, na reeds een aantal andere huizen gezien te hebben het afgelopen jaar. Dit huis staat niet op otodom of andere sites (hoe anders dan in Nederland....). We hebben een afspraak met de eigenaar gemaakt en hebben daar anderhalf uur gezellig zitten praten en rondgekeken. Hij gebruikt het huis nu af en toe als weekend huis, maar is te groot geworden nu zijn kinderen niet meer meegaan. De verkoopprijs hebben we ook medegedeeld gekregen.

Nu willen we graag het huis laten taxeren. Hierover hebben we een aantal vragen:
1. Is dit een normaal onderdeel van het koop/verkoopproces in Polen?
2. Zijn taxateurs in Polen onafhankelijk zoals ze zouden moeten zijn of praten ze een koper/verkoper naar de mond?
3. Kan een verkoper een taxateur ingeschakeld door ons weigeren? Mijn gevoel zegt ja en dan houdt het eigenlijk meteen in dat er iets mis is.
4. Als wij zelf niet aanwezig zijn bij taxatie, dan heb ik het gevoel dat ik een taxateur zijn oren zal laten hangen naar de verkoper, want die is uiteraard wel aanwezig in zijn huis. Hoe denken jullie hierover?
5. Kent iemand een goede, onafhankelijke taxateur in die regio, eventueel kan Gdansk ook nog.
6. Waaraan zouden we moeten denken qua kosten, excl. reistijd? Ik neem aan een vast bedrag ipv % van de taxatieprijs  Grin

De prijsklasse waarin we zoeken ligt tussen de 800.000 en 900.000Zl. De bedoeling is om een huis zonder hypotheek of lening aan te schaffen, we betalen uit eigen middelen, dus daar geen problemen.

Alvast bedankt voor eventuele reacties.

flynnboy
  
Back to top
 
IP Logged
 
nemo.omen*
Polenforum Veteraan
****
Online


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 1.406
Joined: 10.02.2011
Gender: Male
Re: Taxaties in Polen
Reply #1 - 18.09.2018 at 16:49:40
Print Post  
Hier kan ik heel veel over zeggen. Ik houd het het maar kort. Er zijn geen wettelijke regelingen voor makelaars. Het is pure willekeur. Het is het syteem van wat de gek er voor wel geven of betalen. Dek je in via advocaat of notaris.
  

Gerrit van Asperen /Borenbas

Though I look old, yet I am strong and lusty

William Shakespeare
As you like it,
Act II ,scene III

No Civilisation without Destillation

Die Erinnerung ist das einzige Paradies, aus dem wir nicht vertrieben werden können.
(Jean Paul)

No more slavery (the Fugs)
Back to top
 
IP Logged
 
flynnboy-
Beginnend Lid
**
Offline


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 10
Joined: 19.06.2009
Re: Taxaties in Polen
Reply #2 - 19.09.2018 at 10:41:10
Print Post  
Hallo nemo.omen,

was ik al een beetje bang voor. En zelfs als er iets wettelijk geregeld is, dan nog zal het voor een eerlijke taxateur lastig zijn omdat er gewoonweg weinig referentie is. In Nederland is elke vierkante cm geregistreerd en weet men wat het waard is.

Je geeft aan een advocaat/notaris in te schakelen, maar hiermee bedoel je toch niet tegen een malafide taxateur? Je bedoelt toch eenvoudigweg bij de aanschaf van de woning (zoals altijd gebruikelijk is bij de aanschaf van een woning waar dan ook).

Mbt de waarde van een woning zal een advocaat/notaris nooit aansprakelijk erkennen, lijkt me  Wink Ook niet voor (verborgen) gebreken aan opstal.

Al met al heb ik het idee dat het dan geen enkele zin heeft een taxateur in te schakelen, of wel? Wellicht is het beter een bouwkundig expert in de arm te nemen.

groet, flynnboy
  
Back to top
 
IP Logged
 
glogow
Senior Lid
***
Offline


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 252
Joined: 18.04.2012
Re: Taxaties in Polen
Reply #3 - 19.09.2018 at 13:04:13
Print Post  
Kan natuurlijk na 26 jaar Polen en daar ook echt gewoond, een hele pagina vol schrijven wat je kan doen en waar je op moet letten.

Dat doe ik nu niet ook omdat er op dit forum de afgelopen jaren al genoeg over geschreven is en dat er wat men in Nederland denk dat gebruikelijk is in Polen toch net weer iets anders is,zeker de laaste jaren.

Bij een vastgoed kopen moet je er vanuit gaan dat bijna niemand te vertrouwen is ook de advocaten(of rechtsgeleerden) niet en notarissen doen bij niets,je moet zelf nagaan bij het gemeente kadater of er geen hypotheek op rust of andere schulden .

Wel is het zo dat er taxateurs zijn die voor de gemeente of woningbouw verenigingen taxerteren waar ik wel eens gebruik van gemaakt heb m.bv. advies van kennissen.

Ook zijn er technische specialisten die je verplicht moet hebben als je een huis bouwd,deze kunnen je misschien een goed advies geven omtrent de technische staat van het object,waar in Polen vaak iets aan mankeert en ook evt. over de waarde van het object.

Een goede Poolse vriend van mij zeg altijd niet te snel kopen,denk er goed over na en bied als eerste eens de helft,dan kan je zien hoe de ander reageer.

Wens je toch veel succes.
  
Back to top
 
IP Logged
 
Joe DiMaggio
Super Veteraan
******
Offline


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 4.223
Joined: 09.06.2012
Re: Taxaties in Polen
Reply #4 - 19.09.2018 at 15:03:29
Print Post  
flynnboy- wrote on 19.09.2018 at 10:41:10:
In Nederland is elke vierkante cm geregistreerd en weet men wat het waard is.



Voor een deel heb jij gelijk, maar ik weet nog uit de tijd dat ik wel eens een hypotheek offreerde, dat de hypotheeknemer (bank of verzekeraar) een taxatierapport accepteerde van een regionale taxateur van de betreffende woning. 
Met andere woorden, een taxateur uit Zeeland mocht niet een waarde bepalen voor een woning in Limburg.
  

en ik zou met u niet willen ruilen – ik zou er geld voor willen geven – om net als u – mezelf te zijn
Back to top
 
IP Logged
 
nemo.omen*
Polenforum Veteraan
****
Online


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 1.406
Joined: 10.02.2011
Gender: Male
Re: Taxaties in Polen
Reply #5 - 20.09.2018 at 11:16:10
Print Post  
flynnboy- wrote on 19.09.2018 at 10:41:10:
Hallo nemo.omen,

was ik al een beetje bang voor. En zelfs als er iets wettelijk geregeld is, dan nog zal het voor een eerlijke taxateur lastig zijn omdat er gewoonweg weinig referentie is. In Nederland is elke vierkante cm geregistreerd en weet men wat het waard is.

Je geeft aan een advocaat/notaris in te schakelen, maar hiermee bedoel je toch niet tegen een malafide taxateur? Je bedoelt toch eenvoudigweg bij de aanschaf van de woning (zoals altijd gebruikelijk is bij de aanschaf van een woning waar dan ook).

Mbt de waarde van een woning zal een advocaat/notaris nooit aansprakelijk erkennen, lijkt me  Wink Ook niet voor (verborgen) gebreken aan opstal.

Al met al heb ik het idee dat het dan geen enkele zin heeft een taxateur in te schakelen, of wel? Wellicht is het beter een bouwkundig expert in de arm te nemen.

groet, flynnboy


Beste Flynn.
Het laatste is correct. Ik bekijk even of mijn zeer uitvoerige document over het kopen van een huis in Polen uit 2008 in deze topic kan plaatsen.Wellicht is dat voor anderen ook nog interessant Na 10 jaar is het op bepaalde niet meer actueel, maar veel over de praktijken is niet anders.
Gezien de lengte zal ik het in delen moeten plaatsen
  

Gerrit van Asperen /Borenbas

Though I look old, yet I am strong and lusty

William Shakespeare
As you like it,
Act II ,scene III

No Civilisation without Destillation

Die Erinnerung ist das einzige Paradies, aus dem wir nicht vertrieben werden können.
(Jean Paul)

No more slavery (the Fugs)
Back to top
 
IP Logged
 
nemo.omen*
Polenforum Veteraan
****
Online


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 1.406
Joined: 10.02.2011
Gender: Male
Re: Taxaties in Polen
Reply #6 - 20.09.2018 at 11:30:08
Print Post  
Kopen van een huis in Polen document uit 2008
Deel 1 sommige devlen heb ik weg gehaald omdat dat niet meer relevant is
(sorry Piescyze voor de lengte )

Versie 8-9-05 20:56 
Eerste update 10-9-05 13:19:41 
Tweede update 12-9-05 9:31:49 
Derde update 18-10-2008 

Gereviseerd document eerste publicatie 3 mei 2001 op polenforum.startpagina.nl


Een woning in Polen 


Inleiding 

Op een niet meer bestaand forum over Polen heb ik naar aanleiding van de vele vragen die daarop werden gesteld over het al dan niet kunnen kopen van een huis in Polen op 3 mei 2001 een uitvoerig bericht (4 pagina”s) geplaatst. Daarin ben ik ingegaan op de mogelijkheden en onmogelijkheden om in Polen een huis te kunnen kopen en waar degenen, die inderdaad die mogelijkheid hebben in de praktijk rekening mee moeten houden. 

Helaas is dit bericht uit mijn computer gewist, maar gelukkig vond ik in mijn archief nog een afdruk daarvan. Bij nalezing daarvan blijkt het, dat het daarin gestelde ook nu nog vrijwel in zijn geheel opgaat. 
Echter zijn er sedertdien in de laatste 4 jaar zoveel ontwikkelingen geweest, dat de oude notitie toch wel een ingrijpende revisie nodig heeft. Het is juist ook vanwege deze hierna te noemen ontwikkelingen, dat ik nu een wat andere opzet heb gekozen. 
Opvallend is, dat waar ik in de oude notitie veel aandacht besteedde aan de risico’s, het “malafide” handelen, de trucs etc, die nog steeds in volle omvang aanwezig zijn. Aan het uitsluiten van deze risico’s zal ik de nodige en de meeste aandacht besteden. 

De oude notitie was gebaseerd op eigen ervaringen rond het kopen van een woning in Polen, maar ook op ervaringen van anderen. 
Ten opzichte van 2001 heb ik wat dat betreft de laatste 4 jaar nog veel meer ervaringen opgedaan, dezelfde als eerder maar ook nieuwe. Vaak ook omdat ik meerdere andere Nederlanders bij het zoeken van een woning behulpzaam ben geweest. Voor de goede orde ik ben niet commercieel behulpzaam. Ik heb er de tijd voor en ik doe het met plezier. Het moet echter wel in dat gebied van Polen zijn, waar ik de weg weet. 

In de notitie volg de volgende lijn 

1. Algemeen 
2. Waarom een huis in Polen en waar 
3. Is het nu eigenlijk wel of niet mogelijk om een huis in Polen te kopen. 
4. De toestemming vanuit Warsawa 
5 De noodzaak van een advocaat en eventueel een tolk 
6. Het zoeken van een huis 
7. Het inschakelen van een makelaar en de daaraan verbonden contracten/nepconstructies 
8. De koop van het huis, de prijs, de financiering, de formaliteiten 
9. Wat allemaal te regelen als het huis inderdaad gekocht is. 
10. Het kopen van een bouwkavel. 
11. Het kopen van een huis in een project vanuit Nederland 







1. Algemeen. 

De status van deze notitie 

Deze notitie geeft niet een sluitende handleiding hoe een huis te kopen in Polen. Ik belicht vanuit mijn ervaring en die van anderen, die punten die van belang zouden kunnen zijn. Het betekent, dat ik niet compleet ben. Aanvullingen, die van belang zijn blijven dan ook altijd welkom, zeker als men andere ervaringen ten aanzien van bepaalde aspecten zou hebben. 
De notitie wil niet meer zijn dan een hulpmiddel met daarin de nodige aandachtspunten. 

Bij het kopen van een huis in Polen moet men er op bedacht zijn, dat dit duidelijk anders gaat dan in Nederland. 
Als je mocht denken, dat het net zo gaat als in Nederland dan zal het bijna zeker volledig mis gaan. Je kunt dan wel stellen dat het allemaal aan de Poolse verkoper en/of instanties ligt en dat zij daar om de schuld dragen, maar ik denk dat de schuld allereerst bij je zelf ligt, omdat je jezelf niet goed hebt voorbereid dan wel naïef bent 
De rol onder meer van de makelaar, de notaris enz is in Polen heel anders dan in Nederland. Ook lopen veel procedures anders dan in Nederland en zijn er voor buitenlanders speciale procedures. 
Je kunt in Polen niet afgaan op wat bij voorbeeld een makelaar stelt. Het is absoluut nodig om je te laten bij staan door een goede advocaat. 
Bedenk daarbij dat een advocaat in Polen vergeleken met Nederland absoluut niet duur is. TEKEN NOOIT WAT VOOR DOCUMENT OOK, ZEKER NIET VAN DE VERKOPER MAAR OOK NIET VAN DE MAKELAAR. SCHAKEL ALTIJD EERST JE ADVOCAAT IN EN EVENTUEEL JE NOTARIS. Je kunt daarmede veel ellende voorkomen. 


Nieuwe ontwikkelingen 

De notitie van mei 2001 richtte zich in feite alleen maar op diegenen, de voldeden aan de voorwaarden om in Polen te kunnen kopen. Kortweg Nederlanders met een Poolse partner of Nederlanders die zakelijk verbonden zijn met Polen. 

Echter steeds meer Nederlanders die daaraan niet voldoen gaan ook op zoek naar een woning in Polen. 

Daarvoor is een aantal redenen aan te wijzen; 

a. De toetreding van Polen tot de EU per 1 mei 2004. 

Vanuit Nederland werd Polen gezien als een relatief onbekend land, waarover men de nodige vooroordelen over heeft. 
Hoewel steeds meer Nederlanders de weg naar Polen wisten te vinden, zowel voor vakanties als zakelijk, kwam dit met de toetreding tot de EU van Polen in een stroomversnelling.Steeds meer Nederlanders komen naar Polen toe en ontdekken, dat Polen een rijkgeschakeerd land is qua natuurschoon en zeker ook in cultureel opzicht. Eventueel vooroordelen verdwijnen dan snel. Daarbij komt, dat Polen voor Nederlanders nog steeds een goedkoop land is en dat zal ook wel zo blijven. 
Polen is door de toetreding als het ware herkenbaarder geworden voor Nederlanders en blijkt wel dichterbij te liggen dan men altijd dacht. 

b. De onroerendgoedmarkt in Zuid Europa. 

Traditioneel richten de Nederlanders die op zoek zijn naar een twee woning in het buitenland zich al decennia lang op Frankrijk,Spanje Duitsland en België. Echter de prijzen van woningen in landen zoals Frankrijk en Spanje zijn aanzienlijk gestegen, terwijl de kosten van levensonderhoud niet meer onderdoen met die in Nederland. Het kopen van een huis in Frankrijk en Spanje, na daar eerst jaren lang op vakantie te zijn geweest, is dus niet meer zo aantrekkelijk. Ook de slechte ervaringen vooral in Spanje met het kopen van een woning binnen grootschalig projecten spelen daarbij een rol. Daarover is regelmatig de nodige negatieve publiciteit, die afschrikt. 
Toch gaat de verkoop in de 4 genoemde landen nog steeds door. Steeds meer oudere Nederlanders behorende tot de 55 plussers vertrekken. In de laatste 8 jaar is het aantal emigranten in deze groep met 65 % gestegen. De verwachting is dat deze ontwikkeling zich sterk zal doorzetten 
Het is dus niet zo verrassend, dat Nederlanders daarbij ook op zoek gaan naar andere mogelijkheden binnen Europa en dan komt men al snel uit bij met name de nieuwe EU landen Hongarije, Tsjechië en Polen. 
Dat deze ontwikkeling niet aan de aandacht van de Nederlandse makelaars is ontsnapt is duidelijk. In toenemende mate verleggen zij zich hun werkterrein naar deze 3 landen. Echter het vinden van een tweede woning via Nederlandse makelaars zal altijd duurder uitvallen dan als je zelf wat koopt in één van deze landen. Ook hier wordt weer geprobeerd via projectbouw te verkopen. Ik zou daar maar heel voorzichtig mee zijn. 

Kortom de woningmarkt in Polen komt in West Europa steeds meer in de belangstelling te staan. 


2. Waarom een huis in Polen en waar. 

Nederlanders, die een (tweede) huis willen kopen in Polen kunnen worden onderscheiden in 3 groepen: 

a. Nederlanders met een Poolse partner. 

Het ligt voor de hand, dat zij meestal een huis zullen zoeken in het gebied waaruit de partner afkomstig is. Op deze regel ken ik wel de nodige uitzonderingen. Men kiest voor een ander deel van Polen bijvoorbeeld omdat de reisafstand Polen/Nederland korter is of men kiest voor een meer rustig gebied met een mooie natuur. 
Als men behorend tot deze groep een huis wil kopen in Polen zijn er echter wel de nodige zaken, die men goed moet regelen. 
Voor Nederlanders behorend tot deze groep zijn er echter de nodige risico’s waarbij men niet stil staat. Ik kom daarop nog 
terug. 
De Poolse partner kan altijd kopen. Dit betekent niet dat de Nederlandse partner daarmede automatisch mede eigenaar wordt van de woning. De Nederlandse partner kan alleen eigenaar worden na verkregen toestemming vanuit Warsawa. 
De risico’s, die dit voor de Nederlandse partner kan meebrengen als er geen toestemming komt worden vaak niet onderkend, maar zijn terdege aanwezig. Ik kom hierop nog terug. 




b. Nederlanders, die economisch gebonden zijn aan Polen of daar werkzaam zijn. 

Voor hen zal de keuze voor een woning vooral worden bepaald door de plaats waar de economische activiteiten in Polen worden ondernomen of waar men werkzaam is. Ook hier geldt, dat om te kunnen kopen wel bepaalde procedures gevolgd moeten worden onder meer de goedkeuring vanuit Warsawa. Deze zal zonder veel problemen snel worden verkregen. 

c. Nederlanders, die geen binding hebben met Polen zoals vermeld onder a en b, dus alle andere. 

Het gaat hier dus vooral om die groep, die kennisgemaakt hebben met Polen vaak vanwege vakanties, uitwisselingsprojecten etc en die omdat het hun zo goed bevallen is, dus wel een (tweede) huis in Polen willen gaan kopen. Dus de mensen die vroeger in Italië, Frankrijk of Spanje zouden hebben gezocht. 
Ik vind, dat men bij het doen van een dergelijke keuze niet over één nacht ijs kan gaan. 
Een paar mooie vakanties in Polen of bezoeken aan vrienden is een onvoldoende basis om alleen daarop te beslissen om een woning in Polen te gaan kopen. 
Men moet bedenken dat Polen= Polen en Nederland= Nederland, daaruit volgt dat Polen niet gelijk is aan Nederland en omgekeerd. Er zijn toch wel grote verschillen tussen het dagelijks leven in Polen en in Nederland. Het lijkt mij, dat men zich daarin toch maar eens moet verdiepen en zich moet afvragen of men zich in de Poolse samenleving zal thuis voelen. Wanneer men daarbij de Poolse taal (nog) niet machtig is, wordt het er niet makkelijker op. Het merendeel van de Polen spreekt geen tweede taal in de vorm van Engels of Duits. Dit verandert nog maar langzaam. 
Men zal zich dus eerst heel goed moeten oriënteren op de Poolse samenleving. Belangrijk is, dat men in de directe woonomgeving kan terugvallen op anderen. Niet alleen Polen, maar bijvoorbeeld ook Nederlanders in de omgeving. 

Ik besef, dat een dergelijke oriëntatie niet eenvoudig is. Neem daarvoor wel voldoende tijd. 
Voorop staat, dat het land Polen zal moeten worden bezocht en zo mogelijk intensief. Op deze wijze kan men de Poolse samenleving een goede indruk krijgen. De samenleving echt leren kennen vergt een langdurige verblijf, een paar vakanties zijn onvoldoende Maar ook het lezen van boeken, die gaan over de geschiedenis en ontwikkeling van Polen kan daarbij helpen. Reisgidsen bieden wel informatie, maar niet al te diepgaand. 
In de bibliotheken in Nederland zijn de nodige boeken over Polen te vinden. Ik heb twee aanraders: 
Louis Vos, De Strijd van de witte adelaar en 
Johan de Boose, Alle dromen van de wereld. 

Ik vind een goede oriëntatie vooraf ook nodig, omdat wanneer het achteraf gezien toch niet zo”n goede keuze was, het niet zo eenvoudig zal zijn om de woning weer af te stoten. Het kan wel eens jarenlang duren voordat de woning weer kan worden verkocht zonder dat men een groot financieel verlies lijdt. 

Mocht je vanuit de oriëntatie er van overtuigd zijn een huis in Polen te gaan kopen, dan is de vraag aan de orde waar dit te doen. 
Vaak is men geneigd om te kiezen voor die omgeving in Polen waar men goede ervaringen heeft opgedaan. Dat kan op zich een goede keuze zijn. Polen is een groot land ( 9x Nederland). Als men het land beter leert kennen, is het niet uitgesloten, dat je achteraf zegt: hadden we maar voor een ander gebied gekozen. 
De keuze wordt uiteraard mede bepaald door de persoonlijke voorkeuren. Sommigen willen aan zee, anderen in een merengebied en voor anderen in een berggebied en nog weer anderen zoeken bossen of een combinatie hiervan. Dit alles is mogelijk in Polen. Ook hierover moet men goed nadenken. 

Een aspect, dat hierbij een rol speelt is de afstand tussen Nederland en de woning in Polen. Hierbij moet men beseffen, dat in Polen nog jarenlang niet een wegennet aanwezig zal zijn zoals in Nederland en Duitsland. In Nederland ligt ruim 7000 km autoweg, in Polen dat 9 x keer zo groot is ongeveer 700 kilometer ( in 2005) Eerst rond 2010 zullen steden als Krakow en Warszawa vanuit Nederland geheel per (tol)autoweg bereikbaar zijn. Wanneer men een huis koopt in Oost Polen moet men rekenen op 2 reisdagen. 
Het beste is toch wel vanwege de reisafstand een huis te kopen in Westelijk Polen en niet te ver over de Duits/Poolse grens, maximaal 150 km. In deze gebieden zijn er gevarieerde mogelijkheden aan zee, aan een meer, in de bossen of in de bergen. De reis kan vanaf de Nederlandse grens in 8 tot 10 uur worden gemaakt. 


3. Is het nu eigenlijk wel of niet mogelijk om een huis in Polen te kopen. 



JA: je kunt kopen zonder toestemming ,mits eerste huis in Polen en niet meer dan 5000m2
Grond. Het hierna volgende tot aan 4 en deels 5  is achterhaald;
Ik raad aan om over de vraag of je kunt kopen in Polen en over de toestemmingsprocedure eerst in Nederland bij de Poolse ambassade te informeren naar de on- en mogelijkheden. 
Dit kan je een hoop onnodige inspanningen in Polen besparen. 

Hoewel over de mogelijkheid om in Polen een huis te kunnen kopen vele meningen worden verkondigd, is het antwoord op deze vraag heel simpel. 
Het antwoord luidt: nee, ten zij……. 
Of anders gezegd, Het is in principe niet mogelijk, tenzij je aantoonbaar aan bepaalde voorwaarden kunt voldoen, dan krijg je toestemming. De laatste jaren is waarneembaar, dat het verkrijgen van de toestemming vanuit Warsawa, soepeler verloopt. 
Zo wordt voor het kopen van een appartement(srecht) in principe altijd toestemming verleend. 
In bepaalde gebieden van Polen, is het verkrijgen van toestemming om een huis te kopen, moeilijker. Dit geldt met name voor de gebieden in het noorden en zuiden direct grenzend aan Duitsland. Maar ook hier wil het wel eens lukken. 
Als je een huis wilt kopen teken dan geen enkel document als je niet weet of de toestemming zal worden verleend. Ga daarbij nooit af wat de verkoper (of zijn notaris of advocaat) zegt. Als je toch iets wilt tekenen, dan moet daarin als ontbindende voorwaarde worden opgenomen, dat een en ander alleen doorgaat als de toestemming uit Warsawa wordt verkregen. Voordat je tekent laat je het document eerst beoordelen door een door je zelf gezochte andere advocaat en eventueel een andere notaris. 

De situatie, dat je als buitenlander in principe geen huis in Polen kan kopen zal voorlopig niet veranderen 
De Poolse regering heeft bij de toetredingsonderhandelingen tot de EU gesteld, dat bij toetreding het verbod voor buitenlanders om in Polen te kunnen kopen nog 5 jaar van kracht moet blijven, omdat er veel te weinig goede huizen in Polen zijn voor de eigen inwoners en er woningnood is. In bepaalde situaties zou deze termijn nog langer kunnen zijn. 
Eind 1999 is in het Europees Parlement hierover uitvoerig gediscussieerd op verzoek van Duitsland, dat tegen deze Poolse eis was en is. Dit komt omdat grote delen van west Polen tot 1945 eeuwenlang Duits grondgebied was. De nakomelingen van voormalige eigenaren willen vaak de oude familiebezittingen weer terugkopen. 
Het Europees parlement heeft uiteindelijk ingestemd met de Poolse eis. Als reactie daarop heeft Duitsland de grenzen voor Poolse werknemers gesloten tot 7 jaar na de toetreding. Dit geldt niet voor de Polen die reeds in Duitsland werkzaam waren en de Polen die ook een Duits paspoort hebben.. 
Dus tot in ieder geval 2009 is het kopen van een huis in Polen voor buitenlanders geen eenvoudige zaak, maar er zijn mogelijkheden. 

Als je als Nederlander zonder Poolse partner of een economische binding met Polen er voor kiest om een huis te gaan kopen in Polen, dan raad ik aan om in de omgeving waar je wilt kopen eerst te onderzoeken hoe de kansen liggen om de toestemming uit Warsawa te krijgen. Daarvoor zul je bij een advocaat te rade moeten gaan. De procedure om toestemming kan alleen via een advocaat worden gevoerd. Dus normaliter moeten zij kunnen weten hoe de kansen zijn. 
Is de advocaat van mening, dat het moeilijk zou kunnen worden dan moet je jezelf afvragen om je wel serieus in die regio gaat zoeken. Je zou ook nog over de toestemming bij een makelaar kunnen informeren. Deze zullen altijd stellen, omdat zij willen verkopen, dat het wel in orde komt. Ik denk dat je aan de verklaring van de makelaar weinig waarde kunt toekennen. Dus altijd een advocaat inschakelen. 

4. De toestemming vanuit Warsawa 

Dit is achterhaald en dus weggelaten voor zover hiervoor en later daarnaar wordt vewezen is dit niet meer aan de orde (2018)



« Last Edit: 20.09.2018 at 15:52:11 by nemo.omen* »  

Gerrit van Asperen /Borenbas

Though I look old, yet I am strong and lusty

William Shakespeare
As you like it,
Act II ,scene III

No Civilisation without Destillation

Die Erinnerung ist das einzige Paradies, aus dem wir nicht vertrieben werden können.
(Jean Paul)

No more slavery (the Fugs)
Back to top
 
IP Logged
 
nemo.omen*
Polenforum Veteraan
****
Online


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 1.406
Joined: 10.02.2011
Gender: Male
Re: Taxaties in Polen
Reply #7 - 20.09.2018 at 11:52:21
Print Post  
kopen van een huis in Polen deel 2

5. De noodzaak van een advocaat en een tolk. 


Uit de vorige hoofdstukken is reeds naar voren gekomen, dat je altijd vanwege procedures en contracten een advocaat zult moeten inschakelen. 

Net zo als in Nederland is aan het kopen van een huis in Polen een hele warwinkel van regels verbonden. Deze warwinkel is in Polen vrij complex. Het gaat hier om op het oog eenvoudige zaken zoals bijvoorbeeld een voorlopigkoopcontract/voorcontract dat een makelaar je snel wil voorleggen, allerlei andere overeenkomsten, zaken rond de eigendom (zijn er één of zijn er meerdere eigenaren), achterstallige onderhandse schulden, niet afgeloste hypotheken en nog veel meer. Je ontkomt er niet aan om daarvoor een advocaat in te schakelen. Zoek deze voordat je daadwerkelijk een huis gaat zoeken. De advocaat zal je vooraf wegwijs kunnen maken en je voor veel onheil kunnen behoeden. De kosten van een advocaat zijn niet hoog. Een gesprek met mijn advocaat om advies waarover dan ook kost ongeveer 50 Zlotych. Je voorkomt daarmee, dat je achteraf niet voor onverwachte andere hoge kosten komt te staan 
Ik raad je om eerst met meerdere advocaten een voorgesprek te hebben en dan eerst in zee te gaan met die advocaat, waarvan je de indruk hebt, dat deze serieus is en waarmede je een vertrouwensbasis kunt opbouwen. 

Een tolk zal ook nodig zijn. Zeker omdat bepaalde documenten officieel vanuit het Nederlands in het Pools moeten worden vertaald. Maar ook is een tolk nodig als je de Poolse taal niet machtig bent. Vaak zal het nodig zijn dat de tolk aanwezig is bij gesprekken, maar ook om je duidelijk te kunnen maken wat de inhoud van bepaalde stukken is, die je moet ondertekenen uiteraard nadat de advocaat dit eerst heeft gezien. Dit moet wel een officiele beedigde tolk zijn. Deze vind je hier: https://bip.ms.gov.pl/pl/rejestry-i-ewidencje/tlumacze-przysiegli/lista-tlumaczy...

Het kopen van een huis is een complexe zaak. Als je in Nederland woont, moet je er op rekenen, dat je heel vaak naar Polen toe zult moeten om het nodige te regelen of te ondertekenen. Voor wel mensen kan dit zeer lastig zijn omdat de werksituatie dit niet toelaat, of omdat men gewoonweg niet voldoende vakantiedagen heeft.Het zoeken van een huis en de keuze zal je altijd zelf moeten doen, maar voor de hele papierwinkel, die daaraan verbonden is als je een keuze hebt gedaan, is er nog een andere mogelijkheid. 
Je kunt je advocaat een machtiging verlenen, waarbij deze bevoegd is namens jou alle rechtshandelingen te verrichten om te kunnen komen tot de aankoop van het door jou gekozen huis tot en met het ondertekenen bij de notaris van de acte. 
Een dergelijke machtiging moet dan wel worden opgemaakt door de notaris. 
De advocaat kan dan via telefoon, fax en e mail met jou in Nederland contact onderhouden en afspraken maken hoe te handelen binnen de machtiging. 


6. het zoeken van een huis. 


Als je na goed alles te hebben afgewogen er voor kiest een huis te gaan kopen in Polen is er veel werk aan de winkel. 
Je weet wat je wilt en waar. 
Grofweg heb je de volgende keuze een appartement of een huis. Hier over wil ik een aantal aandachtspunten naar voren brengen, die bij het zoeken van invloed zijn. 

Het zoeken van een huis in Polen gaat duidelijk anders dan in Nederland. 
Er zijn woonkranten, die de Nederlandse dagbladen bijvoegen, er zijn geen makelaarskranten en het bord te koop voor in de tuin tref je maar sporadisch aan. Wel zijn er inmiddels op internet de nodige sites waarop het aan bod van woningen te vinden is. Bv www.gratka.pl . www.interia.pl www.poland.pl. enz enz onder het hoofdstuk nieruchomosni 

Op deze sites staan veel huizen aangeboden door makelaars en maar zelden een particulier aanbod. In zee gaan met een makelaar moet je heel goed overwegen gezien de hierna nog te noemen risico’s 
In Nederland kun je zo bij een makelaar naar binnen lopen om te informeren naar het aanbod dat er is en of er wellicht wat tussen zit. Gegevens van het huis zijn dan beschikbaar ook het adres. Dit verplicht tot niets. Immers de makelaar handelt in Nederland in opdracht van de verkoper, van wie de makelaar bij de verkoop zijn provisie ontvangt. 
De makelaar in Polen opereert heel anders dan de makelaar in Nederland. Je moet daarbij uitermate op je hoede zijn 
In Polen bij een makelaar naar binnen lopen en informeren naar zijn aanbod kan als je daarbij argeloos een handtekening zet onder een onduidelijk contract tot de grootste problemen leiden. De makelaar schermt alle adressen van de in de aanbieding zijnde woningen af en geeft pas een aders vrij, nadat je met hem een contract bent aangegaan. In tegenstelling tot de verkopende makelaar in Nederland ontvangt de verkopende makelaar in Polen de provisie van de koper. 

Ik was en blijf van mening, dat het inschakelen van een makelaar in Polen vol risico’s is. Ik kom er in een apart hoofdstuk nog op terug. Ik raad iedereen aan om zo mogelijk een huis te zoeken zonder inschakeling van een makelaar en dan alleen in het uiterste geval met een makelaar in zee te gaan. 

Terug na de feitelijke keuze tussen een appartement of een huis. 
Om met Cruijff te spreken ieder voordeel heeft zijn nadeel. 

Ieder voor zich zal zelf die keuze moeten maken vanuit de optiek wat beoogd wordt met het huis in Polen. Wil je het als tweede woning bv voor vakanties of voor permanente bewoning. Wat zijn de voordelen en wat zijn de nadelen. 

Appartement 

Als het om een tweede woning gaat zou je een appartement kunnen overwegen, maar ……… 
Je koopt net als in Nederland niet een appartement, maar een appartementsrecht. 
Bij aan appartement betaal je altijd een behoorlijk bedrag aan service en onderhoudskosten.Hier schuilt een gevaar. 
Mijn vrouw had totdat we ons huidige huis kochten een eigen appartement (nieuwbouw 1991) en betaalde aanzienlijke service en onderhoudskosten aan de vereniging van eigenaren. Maar helaas kan bij bestaande appartementen niet iedere eigenaar altijd deze kosten betalen en komt er vaak te weinig binnen voor noodzakelijk onderhoud. Dus de toestand van het gebouw verslechtert zienderogen zeker de centrale ruimten. Een Poolse vriendin van ons die in Nederland woont heeft hetzelfde probleem met haar appartement, waarbij in dat complex nog dat een aantal appartementen nog huur is. 
Wel worden regelmatig nieuwe appartementcomplexen aangeboden, waar deze problemen minder zullen zijn, maar de service kosten aanzienlijk zijn. 

De prijzenmarkt van appartementen is te overzien. De prijs van het appartement wordt uitgedrukt in een prijs per m2. 
Deze prijzen verschillen per regio en stad. In 2003 was Warsawa het duurste met een gemiddelde m2 prijs van 3000 Zlotych. 
En Zielona Gora het laagst met 1250 Zlotych. Deze prijzen zijn in 2018 een veelvoud daarvan. 

Als je een appartement koopt, moet het wel duidelijk zijn wat je koopt. 
Het is verplicht, dat in ieder appartement een kookapparaat is en spoelbak in de keuken aanwezig is in welke vorm dan ook. Deze moeten bij verkoop in het appartement blijven. Met alle andere zaken ligt dit anders. Je moet schriftelijk goed vastleggen wat je overneemt anders zou je wel eens een volledig gestript appartement kunnen kopen. Het is bijvoorbeeld niet ongebruikelijk, net zoals in Duitsland, dat bij verkoop de oude eigenaar de keuken meeneemt. Dus ten aanzien van over te nemen zaken, die in Nederland vaak standaard zijn, zul je goede afspraken moeten maken. 

Vrijstaand huis 

Een oud huis. 

De mensen die in een Polen een huis zoeken gaan in zijn algemeenheid niet voor een rijtjeshuis maar een vrijstaand huis. Twee onder een kap woningen komen wel voor maar slechts beperkt. 
Meestal zoekt men een huis met een behoorlijk stuk grond er bij. Veel mensen zoeken dan ook nog een idyllisch oud huis. 
Dit is althans de ervaring die ik in de loop van de jaren met zoekende Nederlanders heb opgedaan. 

Het kopen van een oud huis met een behoorlijk stuk grond vind ik zeer risicovol. Ik heb de laatste 5 jaar een groot aantal van deze huizen bekeken en alle vielen om meerdere redenen door de mand. 
Allereerst moet men bedenken dat een oud huis altijd onderhoud behoeft en dan bedoel ik niet het achterstallig onderhoud dat meestal aanwezig is bij de in de aanbieding zijnde woning. Op dit achterstallige onderhoud kom ik nog terug. 
Een oud huis betekent altijd werk Dit kan lukt nog wel als het voor permanente bewoning is, maar als het bedoeld is als tweede woning voor vakanties dan worden het wel zeer intensieve werkvakanties. Je schiet dan het doel voorbij, waarvoor het huis is aangekocht. Verder moet je jezelf realiseren als er veel grond bij het huis is, dat dit ook onderhoud vergt. Dus koop nooit te veel grond. Ik vind zelf 3000 m2 al aan de hoge kant. Zelf hebben we 1500 m2 en er is altijd wel werk zeker minimaal 1 dag per week, gras, groentetuin, onkruid etc. Op dit moment zijn we de afrasteringen, pergola’s, houtberging etc aan het impregneren, zeker een week werk met z’n tweeën. 

Bij een oud huis zijn voor mij 3 zaken primair van belang, het dak, de buitenmuren en de kelder. 
Het dak moet in goede staat zijn niet alleen de dakbedekking maar ook de dakspanten. 
Bij de buitenmuren moet je er op letten of daarin vocht omhoog kruipt, vaak het geval aan de buitenkant en daardoor ook aan de binnenkant. Dit komt omdat bij dergelijke huizen tussen de fundering en de buitenmuren in de goede oude tijd geen vochtdichting en vochtkering is aangebracht. Dit probleem is in principe niet meer op te lossen, of je moet er heel veel geld in steken 
Verder moet je de kelder controleren op vocht. 
Is één of meerdere van deze zaken niet in orde, ga dan niet in zee met een dergelijk huis. Het is er koud en/of klam. Koop je dit toch dan zul je voor zeer hoge kosten komen te staan. 

Maar is nog veel meer waaraan aandacht moet worden besteed. 
Hoe is de staat van het huis van binnen. Vaak ziet men, dat het van binnen is opgeknapt. Mooie nieuwe strakke wanden etc. 
Maar hoe zit het met deze wanden. Vaak is tegen de oude muur een frame gemonteerd, waarop gipsplaten zijn bevestigd en afgewerkt. Je kunt daardoor niet vaststellen hoe de kwaliteit van de oude muren is. Ik heb dit zien plaatsen in een huis, waar de oude muren gewoonweg vergaan waren, Daar kan dus wel eens het nodige aan mankeren, zeker als er nog andere gebreken zichtbaar zijn. Een bekend verhaal is, dat tegen de oude muren stro is aangebracht, waarover vervolgens een stuclaag is aangebracht. 
Vaak zijn de ramen verouderd. Wel dubbele, maar van hout met enkel glas, dus geen kunststof met dubbel glas. 
Is er een systeem van centrale verwarming. Zo ja dan zal dit vaak nog kolen gestookt zijn. Daar kun je niets mee als het huis niet permanent bewoond wordt. Want als het in de winter flink vriest, gaat de kolengestookte verwarming niet van zelf. 
Dus in dat geval zal er een nieuw verwarmingssysteem moeten komen, olie – of gasgestookt of elektrisch. Dit laatste is relatief duur. 
Gas gestookt betekent vaak als het huis enigszins afgelegen ligt een grote gastank voor butaangas. Een behoorlijke investering waarbij bij de installatie aan vele juridische voorwaarden moet worden voldaan 
Is er helemaal niets behoudens een paar mooie oude tegelkachels, die op hout gaan dan is ook een CV installatie nodig. 

Aan een oud huis kunnen dus vele bezwaren kleven. 
Dat betekent, dat als je zelf tot de conclusie bent gekomen, dat het allemaal nog wel meevalt je toch altijd een expert moet inschakelen en dit is niet de makelaar of een andere makelaar maar een bouwkundige. Doe dit zelfs als je van je zelf denkt dat je er verstand van hebt, want een Poolse bouwkundige kent de omstandigheden en de in Polen geldende bouwregels, die behoorlijk kunnen verschillen van die in Nederland. 
Deze expert kan er voor zorgen, dat je een reëel beeld krijgt van de toestand van de woning en wat belangrijk is of de vraagprijs wel reëel is. 

Ik zelf ben ooit bezig geweest met een 250 jaar zeer karakteristiek oud boerderijtje. De eigenaar, een hotelhouder, had dit pand van binnen geheel gerestaureerd en wilde dit gaan gebruiken als dependance van zijn hotel, maar dat liep niet zo goed. 
Ik zag het wel zitten, maar toch maar eerst een expert ingeschakeld. Deze wist niets van de vraagprijs en kwam zelfstandig tot de conclusie, dat gelet op wat er nog allemaal moest gebeuren aan voor mij niet zichtbaar achterstallig groot onderhoud, dat het pandje maximaal 60.000 DM waard was. De vraagprijs was echter 120.000 DM en we waren het in principe eens geworden op 110.000 DM. Je zult begrijpen, dat ik direct vertrokken ben. Ook hier was een makelaar bij betrokken, die dus onjuiste informatie had verstrekt en alleen maar interesse had in het beuren van de provisie. 

Dus wees voorzichtig om een oud huis te kopen. Het kan een behoorlijk blok aan je been worden, omdat dit altijd veel werk met zich brengt. Laat het in plaats van een vakantie huis niet een werkkamp worden. 
Hanteer de vuistregel, dat je naast het aankoopbedrag nog eens minimaal 50 tot maximaal 100% van dit bedrag nodig zult hebben om het huis volledig te renoveren, indien er niets aan gedaan is. 
De prijzen van oude woningen zijn zeer divers. Beneden de 100.000 Zlotych heb je meestal niet meer dan een bouwval.. 
Daarboven is er veel achterstallig onderhoud. Er zijn echt wel goed gerenoveerde oude woningen te vinden, maar daaraan hangt dan wel een aanzien lijk hoog prijskaartje. 


Een nieuwe(re) woning 

Het aanbod van huizen, die slechts enkele jaren oud zijn is groot genoeg om daarbinnen iets te kunnen vinden. 
Het is evident dat de vraagprijs daarvan hoger ligt dan bij een oude woning. 
De problemen die men tegen kan komen zijn veel geringer dan bij een oud huis. 
Belangrijk is, dat bij een nieuwe woning een projektplan ( in Nederland het bestek) aanwezig moet zijn. Dit plan is goedgekeurd door de gemeente, maar eerst nadat het bouwkundig toezicht tijdens de bouw heeft verklaard, dat conform het trajectplan is gebouwd. Is het plan er niet dan wegwezen. 
Voor de goede orde in Nederland kent iedere gemeente een dienst bouw- en woningtoezicht. Vandaar uit wordt gecontroleerd, dat er gebouwd wordt volgens het bestek. In Polen wordt door daartoe bevoegde particulieren dit toezicht uitgeoefend. 
Desondanks is het van belang om toch te kijken of er geen zaken zijn, die tot problemen zouden kunnen leiden. Let op beglazing en op de CV installatie (elektrisch of gas). Het komt voor dit in nieuwe huizen de verwarming plaatsvindt via de open haard of houtkachel met verwarmingskanalen. Dit gaat goed bij permanente bewoning, maar gaat niet op als het als tweede woning wordt gebruikt. 
CV installaties op olie ben ik maar beperkt tegen gekomen. 

Toch dien je ook bij een dergelijke woning een expert/bouwkundige in te schakelen. Vaak is het zo dat het huis in Polen wordt gebouwd door de eigenaar zelf en met behulp van familie en vrienden. Vaak zijn er ook Russen of Oekrainers ingeschakeld. Dit kan betekenen, dat er wel eens wat verkeerd kan gaan al dan niet met medewerking van de particuliere controleur. De expert kan ook aangeven wat de waarde van de woning is, zodat je dit kunt vergelijken met de vraagprijs. 
Vaak worden nieuwe woningen in de verkoop gedaan terwijl het huis nog niet geheel is afgebouwd maar wel bewoond is. 
Laat de expert vaststellen wat er nog moet gebeuren en wat dit gaat kosten. Laat hem kijken of dit nog van invloed is op de vraagprijs. Dit punt kan bij de onderhandeling over de prijs worden gehanteerd. 

Ook woningen, die nog in aanbouw zijn worden vaak in de verkoop gedaan. Omdat veel mensen hun huis zelf bouwen, gebeurt het regelmatig dat men om allerlei redenen, vaak van financiële of relationele aard, geen kans meer ziet om het huis af te bouwen. Het kan interessant zijn om voor een dergelijke in aanbouw zijnde woning te kiezen. Je moet wel de tijd en energie hebben om het af te bouwen of te laten afbouwen. 

Het kan zijn, dat je tegen een woning aanloopt, dat in potentie dat biedt wat je zoekt, maar waarin je toch wel wat bouwkundige aanpassingen/verbouwingen zou willen doorvoeren, zodat het helemaal voldoet, laat de expert aangegeven of dit haalbaar is en zo mogelijk met een kosten indicatie. 
Bij ons huis speelde dit. Het was 2 jaar oud toen we het kochten en bestemd voor 2 gezinnen en daarbij nog een bar. Met 2 verbouwingen hebben we daarvan een huis voor 1 gezin laten maken. 

Aandachtspunten zowel bij oude als nieuwe woningen. 

Vraag naar tekeningen bestekken, het projectplan.en alles wat je verder van belang vindt. Hoe zit het met riolering, die niet overal aanwezig is, dus is er een septictank. Is er waterleiding of heb je een eigen pomp. Is er stadsgas of moet het anders. Hoe zit het met de afvoer van hemelwater, vaak zo de grond in dicht bij het huis, ook bij nieuwe woningen. Bezoek het gemeentehuis en vraag hoe het zit met het bestemmingsplan, zodat je in de toekomst niet voor onaangename verrassingen komt te staan. 

Het feitelijk zoeken van een huis. 

Dit gaat zoals vermeld in de aanvang van dit hoofdstuk anders dan in Nederland. Vooral omdat de makelaar in Polen geheel anders opereert dan die in Nederland. 
Probeer altijd zonder makelaar een huis te vinden. Ik ben allergisch voor deze lieden. 

Het vinden van een huis in een stad zal meestal niet kunnen zonder makelaar. Je kunt wel kijken in de regionale weekkranten. Daarin vind je soms wel wat particulier aanbod. Maar als je dan contact opneemt blijkt er plotseling toch een makelaar achter het telefoonnummer schuil te gaan. 
Appartementen, vaak oudere, staan meestal voldoende in deze kranten en zonder makelaar. Dit kan omdat zoals eerder gesteld de prijzen van appartementen per m2 gaan en de marges dus klein zijn Wij verkochten destijds ons appartement via een advertentie in het plaatselijk weekblad. We kregen de nodige particuliere reacties. Met hen maakten we dus een afspraak. Een aantal van hen bleek toen zij op bezoek kwamen, echter makelaar te zijn die de verkoop van ons wilde overnemen om provisie te kunnen vangen van de toekomstige koper. Deze lieden werden direct buiten de deur gezet. 

Wil je in een dorp of omgeving daarvan gaan wonen, dan het je meer mogelijkheden. Je kunt in het dorp rondvragen of er nog iets te koop is. Ook op het gemeentehuis weet men soms wel iets. Stap de dorpswinkels in en informeer daar ook. En ja er kan wel eens een bord in een tuin staan bij het huis dat je zoekt. 

7. Het inschakelen van een makelaar. 

Zoals uit het voorgaande blijkt, ben ik fervent tegen het inschakelen van een makelaar en dan alleen maar als het niet anders en omgeven met goede juridische waarborgen via je eigen advocaat.. 
Als je een huis wilt kopen in Polen dan heb je te maken met de in Polen geldende regels, instanties en zo nodig een makelaar. 
Dat is nu eenmaal zo en kan ook niet anders. Je koopt binnen Poolse omstandigheden die ook op jou van toepassing zijn. Immers zoals reeds eerder gesteld Polen is Polen en Polen is niet Nederland. Je zult dit moeten accepteren, hoe moeizaam procedures, onderhandelingen ook verlopen, ook de bureaucratie speelt een rol. Kun je hier niet tegen koop dan niet in Polen, omdat je dit verder ook op allerlei terreinen in de samenleving tegenkomt. 

Ga je met een makelaar in zee, dan zou je dus moeten accepteren hoe een makelaar in Polen opereert. Als je dat doet echter zondermeer doet kun je de grootste problemen krijgen. De risico’s moet je dus uitschakelen, daarvoor heb je jouw eigen advocaat nodig. 

Om een en ander duidelijk te maken wil ik ingaan eerst ingaan op de werkwijze van een makelaar in Nederland. 

De Makelaar in Nederland. 

Tot voor enkele jaren was het beroep van makelaar een beschermd beroep en moest je daarvoor beëdigd worden. 
De meeste makelaars in Nederland zijn aangesloten bij brancheorganisaties, waarvan de NVM de grootste is, maar ook bij voorbeeld de VBO makelaars. 
Deze organisaties werken met codes. Om je makelaar te kunnen noemen moet je daartoe een erkende opleiding volgen. 

Makelaars in Nederland bemiddelen zowel bij de verkoop als de aankoop van woningen. Uiteraard kun je ook een huis verkopen en kopen zonder inschakeling van een makelaar. Als de makelaar voor jou een huis in de verkoop neemt sluit hij met jouw contract waarin staat vermeld wat hij zal doen en hoe veel de provisie zal bedragen. Dus de verkoper betaalt de provisie. 
Bij hun bemiddeling verzorgt de makelaar de gehele verkoop. Hij plaats advertenties, maakt de afspraken met de aspirant kopers etc. 
De makelaar geeft aan in overleg met de verkoper hoeveel de vraagprijs zal zijn. 
Op de vraagprijs heeft de makelaar goed zicht. Immers de makelaar in Nederland verzorgt ook de taxaties van woningen vooral in verband de hypotheekverstrekking. De makelaar kan dus de technische toestand van de woning en de onderhoudstoestand goed beoordelen. 
De makelaar komt dus vanuit zijn deskundigheid met een reële verkoopprijs, waarbij de marge om de prijs uit te onderhandelen voor de koper maar beperkt is. 
Ook de makelaar kent ook de begrenzingen in de verkoopprijsvia de OZB. Sinds enkele jaren wordt de Onroerend Zaak Belasting (OZB) vastgesteld op de economische waarde van het huis. Deze bedragen, die wel lager liggen dan de werkelijke verkoop prijs, zijn voor hem mede richtinggevend. Bij het kadaster kan iedereen de OZB waarde van een woning opvragen. Het kadaster registreert ook de verkoopprijzen van woning. Dus je kunt daar nagaan welke recentelijk de verkoopprijs van vergelijkbare woningen is geweest, vooral in de directe omgeving, De makelaar die dit alles ook weet sjoemelt dus niet met de prijs. 
In zijn algemeenheid opereert de makelaar in Nederland zodanig, dat je op hem vertrouwen kunt. 

De makelaar in Polen. 

De makelaar in Polen werkt totaal anders dan de makelaar in Nederland. Het hiervoor gestelde over de Nederlandse makelaar gaat totaal niet op. 
Er is in Polen geen branche organisatie, er zijn geen codes. Er is wel een soort makelaaropleiding. Het is en blijft vrij eenvoudig om zich in Polen als makelaar te vestigen. 

De werkwijze is totaal anders dan in Nederland. Ik wil dit hieronder in praktische zin aangeven. 

Iemand wil zijn huis gaan verkopen. Hij stapt naar een makelaar toe en zegt je mag mijn huis verkopen. De eigenaar van het huis zal dit vaak bij meerdere makelaars te gelijk doen. 
Een makelaar zelf geeft een huis ook vaak door aan andere makelaars 

De eigenaar bepaalt de vraagprijs. Van een taxatie is geen sprake. Het komt zeer vaak voor dat de makelaar zelfs het huis nooit persoonlijk heeft gezien 
Het is niet ongebruikelijk, dat de makelaar vanuit zichzelf nog een extra marge op de vraagprijs zet. 
Wij kochten ons huis niet via een makelaar. Er stond toevallig een verkoopbord voor het huis. De oude eigenaar had ons huis bij meerdere makelaars aangemeld. We hebben ons huis in ieder geval in 3 verschillende vitrines zien hangen en tegen 3 verschillende prijzen. Het was zelfs zo, dat bij één makelaar 2 jaar na onze aankoop onze woning nog steeds in zijn aanbod zat. Daar hebben we wel wat aan gedaan. 
Bij alle makelaars zitten in het aanbod vrij veel huizen, die al verkocht zijn of niet meer in de verkoop zijn om welke reden dan ook. 

Vorig jaar maakten we het nog mee, dat vrienden van ons bij een makelaar een huis aantroffen wat hen wel aanstond. Er werd een afspraak voor bezichtiging gemaakt. De makelaar wist echter niet eens waar het huis precies lag. Het werd dus helemaal niets. 

De makelaar in Nederland vangt zijn provisie van de verkoper. Dit is in Polen niet het geval. 
De makelaar moet zijn provisie halen bij de koper. Deze provisie bedraagt 2,5 tot 3 % van de koopsom. 
Om deze reden wordt door de makelaar het adres en ook de precieze ligging van het huis afgeschermd. Ook op internet en in advertenties. Hooguit wordt een stad of (groter) dorp vermeld, zodat jezelf niet het huis kunt traceren. Als het een kleiner dorp is en je het huis zelf zou kunnen vinden door rond te vragen, wordt er vermeld in de omgeving van ……. 

Als je in het huizenbestand van een makelaar een huis vindt dan moet je dus beseffen, dat alleen hij het adres daarvan heeft. Dit gegeven gebruikt hij naar jou toe als machtsmiddel. 
Je kunt dit adres pas krijgen als je eerst een (standaard)contract voor het betreffende huis met de makelaar sluit. Dergelijke contracten rammelen echter aan alle kanten. Vaak blijkt niet uit het contract voor hoe lang het geldt, de opzegging van jouw kant is niet geregeld, Niet duidelijk wat de makelaar moet doen voor zijn provisie en de rechten van de koper zijn niet of minimaal geregeld. 
Voordat je überhaupt een dergelijk contract tekent, laat dan eerst jouw advocaat de overeenkomst beoordelen en aangeven welke onjuistheden er in zitten en wat nog moet worden geregeld. 

Ook wij hebben tijdens onze zoek expeditie wel eens via meerdere makelaars naar een huis gekeken en te maken gekregen met een dergelijk contract. Geen van deze contracten kon bij onze advocaat door de beugel. De meeste makelaars wilden dan gelijk al niets meer met ons te maken hebben, andere wilden met pijn en moeite het contract aanpassen. 

Als je een dergelijk contract toch afsluit, zul je er vanuit gaan, dat de makelaar dan actief gaat bemiddelen. Immers hij heeft het directe belang dat jij tot aankoop overgaat, want dan vangt hij zijn provisie. 
De ervaring bij meerdere makelaars vooral in 2004 toen wij bij andere Nederlanders behulpzaam zijn geweest om een huis te vinden, leert echter dat de makelaar meestal weinig tot niets doet. 
Je moet aan de hand van de door de makelaar verstrekte adresgegevens vaak zelf een afspraak regelen met de eigenaar. Je zult zelf met deze eigenaar de onderhandelingen voeren. 
Heb je vragen die je aan de makelaar voorlegt dan moet je maar afwachten of je een antwoord krijgt en wanneer. Als een eigenaar je geen uitsluitsel kan geven over bepaalde bij het huis behorende documenten ( bv geen projectplan geen kadastrale gegevens etc) en je verzoekt de makelaar dan om daar werk van te maken dan gebeurt er ook niets. Het zijn ervaringen die wij de laatste jaren regelmatig hebben meegemaakt bij mensen die wij geholpen hebben bij het zoeken. 
Zo maakten wij vorig jaar mee, dat naar zeggen van de makelaar alles in orde was wat betreft de documenten, maar hij kon zij niet direct overleggen. Hij had daarvoor de nodige tijd nodig. Dit was alleen maar een smoes. Wij constateerden door zelf op onderzoek uit te gaan, dat er totaal niets klopte. Uit informatie bij de gemeente bleek er geen projectplan te zijn en volgens de kadastrale gegevens bleek er op de betreffende kavel officieel geen huis te staan. Het huis bestond formeel dus niet. Kopen in zo”n situatie is voor een buitenlander vragen om moeilijkheden, dus nooit doen. 

De makelaar komt pas echt in actie op het moment, dat je het in principe eens wordt met de verkoper. Ook wil hij, als de onderhandelingen niet willen vlotten met de verkoper nog wel eens druk naar je uitoefenen in de zin van dat alles goed geregeld is en je jezelf geen zorgen behoeft te maken. Of dit werkelijk zo is, blijft de vraag, Vertrouw niet op zijn blauwe ogen. Hij denkt alleen maar aan het vangen van zijn provisie. 

Als je het eens wordt ga ik er vanuit, dat je aandacht hebt besteed aan de zaken die ik in de vorige hoofdstukken met betrekking tot de technische en bouwkundige staat van de woning. 
Je zult het ook eens zijn geworden over de prijs, maar er zullen nog de nodige formaliteiten moeten worden verricht. De prijs en de formaliteiten komen hierna nog terug. Het gaat hier immers om de rol van de makelaar. 

De makelaar komt als er principe overeenstemming plotseling in actie 
Hij komt op de proppen met: 

een voorlopig koopcontract/ voorcontract. 

Bij een dergelijk voorcontract moeten bij jou als aspirant koper onmiddellijk en luidkeels alle alarmbellen afgaan. Ga nooit een dergelijk voorcontract aan. 
Zo’n contract is vaak een standaardcontract en alleen maar in belang van de makelaar en de verkoper. 
In het voorcontract is geregeld, dat je bij ondertekening daarvan onmiddellijk de provisie aan de makelaar moet betalen. Binnen is binnen voor de makelaar en hij is vanaf dat moment vertrokken. Een tweede bepaling is, dat je onmiddellijk aan de verkoper een voorschot van meestal 10 % van de verkoopprijs moet betalen. Daarbij wordt tevens bepaald, dat als niet voor een bepaalde datum de formele eigendomsoverdracht bij de notaris heeft plaatsgevonden de hele aankoop niet meer doorgaat, maar je wel het voorschot als schadeloosstelling aan de verkoper kwijt bent. De verkoper zal vaak theatraal beweren en tot tranen toe geroerd, dat hij om zeer dringende valide redenen direct geld nodig heeft in de vorm van het voorschot. Trap daar niet in. 
Een juridische procedure aanspannen om je voorschot terug te krijgen is een lange, moeilijke en kostbare weg. Daarbij staat niet vast of je jouw gelijk zult krijgen. 

Je kunt voor je zelf zo'n voorcontract ook niet aangaan, omdat bij het bereiken van de principeovereenstemming met de verkoper er voor je zelf nog vele onduidelijkheden bestaan die formeel geregeld moeten worden. Je kunt denken aan de toestemming vanuit Warsawa, de financiering en het invullen van de formaliteiten. 

Je kunt de verkoper voorstellen om in plaats van dit voorcontract bij de notaris een voorlopige koopovereenkomst aan te gaan, waarin vermeld jouw ontbindende voorwaarden. Bij een dergelijk overeenkomst is geen sprake van een voorschot en afrekening van de makelaar. 
De laatste wacht maar tot het officieel verkocht is en gebeurt dit niet omdat de formaliteiten niet blijken te kloppen dan vangt de makelaar niets. 

De nepconstructies. 

niet meer direct relevant in 2018
  

Gerrit van Asperen /Borenbas

Though I look old, yet I am strong and lusty

William Shakespeare
As you like it,
Act II ,scene III

No Civilisation without Destillation

Die Erinnerung ist das einzige Paradies, aus dem wir nicht vertrieben werden können.
(Jean Paul)

No more slavery (the Fugs)
Back to top
 
IP Logged
 
nemo.omen*
Polenforum Veteraan
****
Online


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 1.406
Joined: 10.02.2011
Gender: Male
Re: Taxaties in Polen
Reply #8 - 20.09.2018 at 12:01:12
Print Post  
Kopen van een huis in Polen deel 3

8. De koop van de woning, de financiering de formaliteiten. 

Je bent het in principe eens met de verkoper dat je het huis koopt. Ik ga er van uit, dat je aan de aspecten vermeld in hoofdsstuk 5 het zoeken van een huis aandacht hebt besteed en dat dit alles in orde is. 

In dit hoofdstuk zijn aan de overeengekomen prijs, de financiering en de formaliteiten voor de notarisakte. 

De prijs 

Met de verkoper zul je een deal maken over de prijs. 
Met betrekking tot de vraagprijs van huizen in Polen is geen duidelijk beeld te krijgen, zoals in Nederland wel mogelijk is. 
Oriënteer je tijdens de onderhandelingen vooraf goed op de prijzen van vergelijkbare woningen. Kijk daarvoor bij de makelaars en hun vitrines. Er is geen goed peil op te trekken. Vergelijkbare huizen blijken vaak grote prijsverschillen te vertonen. Ik gaf al aan dat ons huis destijds bij 3 verschillende makelaars te koop stond voor 3 verschillende prijzen. 
Vrienden van ons kochten begin 2005 een 2 jaar oud huis volledig afgebouwd voor 310.000 Zlotych, zonder tussenkomst van een makelaar. Bij een makelaar was dit huis wel te koop voor 400.000 Zlotych. Het daarnaast gelegen vergelijkbare huis is thans ook te koop. De bovenverdieping moet nog afgebouwd worden, er is nog geen trap. De vraagprijs is 500.000 Zlotych.en dus veel te hoog. 
Het is dus best wel lastig om te bepalen of er sprake is van een reële prijs. Je zult op enig moment de knoop moeten doorhakken. 

De financiering. 

Ook hierover is het nodige te melden. 

Zorg er voor, dat je tijdig voordat de aankoop plaats vindt je in Polen een bankrekening hebt geopend. Je kunt daarop tijdig de koopsom overmaken. Ga niet met een koffervol euri naar Polen om te betalen. Het is niet alleen gevaarlijk maar ook verboden. Omwisselen van grote hoeveelheden euri bij een bank in het buitenland maakt dit tot een verdachte geldtransactie, als je de herkomst van het geld niet kunt aantonen, ook in Polen. 
Maak je geld over naar Polen voor de aankoop geef dan duidelijk op de betalingsopdracht aan waarvoor dit geld bedoeld is. 
Je kunt bij je bank in Polen ook telebankieren. 

Bij de financiering moet een onderscheid worden gemaakt tussen huis als tweede woning en een huis voor min of meer permanente bewoning. 
Hypotheekverstrekking is in Polen nog in de kinderschoenen. 

Een huis als tweede woning (vakantieverblijf.) 

In deze situatie ben je woonachtig en werkzaam en Nederland en maar beperkt aanwezig in je vakantiehuis. 
Een en ander betekent dat het je niet zal lukken bij een Poolse bank een hypotheek te krijgen. 
Ook de Nederlandse banken zullen daaraan niet meewerken. 

Dit bekent dus dat de koopsom op een andere wijze zal moeten worden betaald, meestal dus met cash geld, spaargelden en eventueel een persoonlijke lening af te sluiten in Nederland. 

Een huis voor een min of meer permanente bewoning. 

Hier gaat het om mensen die in Nederland geen werkzaam leven hebben. Het gaat daarbij om mensen met vroegpensioen of normaal pensioen, maar ook mensen met bijvoorbeeld een WAO uitkering, die zich in het buitenland mogen vestigen. 

Deze groep heeft een inkomen vanuit Nederland, maar woont of verblijft in Polen. 
Voor hen is het wel mogelijk om via een Poolse bank een hypotheek te verkrijgen. De normale looptijd van een hypotheek in Nederland is 30 jaar. In Polen worden andere termijnen gehanteerd vaak korter, terwijl daarbij ook je leeftijd een rol kan spelen. De hoogte is afhankelijk van het inkomen. Om een hypotheek te kunnen verkrijgen moet je wel officieel geregistreerd zijn in Polen, bijvoorbeeld via een EU verblijfsvergunning en moet je beschikken over een zgn. Peselnummer. 

Op het gemeentehuis of bij de politie kan men je aangegeven hoe een verblijfsvergunning moet aanvragen. Dit gaat altijd via de provincie hoofdstad via het daar gevestigde bureau. Als je aan de voorwaarden voldoet heb je binnen 2 tot 4 weken je vergunning. 

De formaliteiten 

Alvorens de notaris de acte kan passeren moet een aantal formaliteiten worden verricht. 
Je moet met de verkoper afspreken, dat jouw notaris de acte passeert. Bij het passeren van de acte moet een tolk/vertaler aanwezig zijn als de koper de Poolse taal niet machtig is.Dit moet je zelf regelen. 
Bij de notaris gaat veel op dezelfde wijze als in Nederland, maar er zijn ook verschillen met name rond hypotheken en andere schulden op het huis. Verder komt verrekening van OZB belasting niet voor zoals in Nederland, maar dat is ook een te verwaarlozen bedrag. 

Hypotheken. 

In Nederland regelt de notaris voor de verkoper de aflossing van nog op het huis drukkende hypotheken. In Polen doet de notaris dit niet. Je moet er voor zorgen dat de verkoper dit heeft geregeld voordat de acte wordt getekend. 

De notaris ( of de advocaat) kan wel opdracht worden gegeven om tijdens de voorbereiding van de acte bij het kadaster na te gaan of het te kopen huis nog een hypotheek rust. 
Mocht dat zo zijn dan zal hij de verkoper aangegeven, dat deze moeten zijn afgelost voordat de acte wordt gepasseerd. De verkoper moet daarvan een bewijs overleggen voordat de acte wordt gepasseerd. Het kan zijn, dat de verkoper juist uit de door jouw te betalen koopsom zijn hypotheek zal aflossen omdat er geen andere middelen zijn. Als je hieraan medewerking verleent moet dit in overleg met de notaris en goed worden vastgelegd in de acte. Alleen in zo’n situatie zou een voorschot op de koopsom kunnen worden overwogen uiteraard in overleg met de notaris. 

De notaris mag geen acte passeren als niet alle hypotheken op het huis door de verkoper zijn afgelost. Ik betwijfel of alle notarissen zich daaraan wel houden. Dit is in de acte te ondervangen door daarin te laten opnemen, dat verkoper verklaart dat er geen hypotheek meer berust op het huis. 
Toen wij ons huis kochten stelde de notaris vast dat er nog een restant hypotheek op de tweede kavel rustte van 5000 Zlotych. Onze verkoper wist van niets. Deze hypotheek was er al veel langer nog voordat hij de kavel kocht, maar zijn notaris had er destijds niets aangedaan hoewel dat had gemoeten.. 
Mijn notaris gaf aan dat eerst de 5000 Zloty moesten zijn betaald en met bewijs voordat hij de acte wilde passeren. Het ging hierbij om oude Zlotych met de vele nullen dus omgerekend nu een bedrag van circa 15 euro cent. 


Schulden met het huis als onderpand. 

Het kan zijn, dat de verkoper schulden heeft aangegaan, waarbij het huis als onderpand heeft gediend. Het is niet na te gaan of deze bestaan. Er zal dus in de acte moeten worden opgenomen dat verkoper verklaart dat er geen schulden zijn, waarbij het huis als onderpand heeft gediend. 
Mocht de verkoper bij schulden zijn verplichtingen niet zijn nagekomen en is daartoe via de rechtbank een gerechtsdeurwaarder in geschakeld dan zijn deze daar wel te traceren. Laat dit de notaris doen. Ook deze moeten via een clausule in de acte voor rekening van de verkoper blijven. 

Het kadaster. 

In de notarisakte moeten de kadastrale gegevens van het huis worden opgenomen.Laat de notaris dit opvragen. 
In het eerder genoemde projectplan moet een kadastrale tekening van het huis en de grond zijn opgenomen. Bij oudere huizen ontbreekt dit vaak. 

De notaris moet tevens bij het kadaster vaststellen of de verkoper inderdaad de eigenaar het huis is. 
Het komt regelmatig voor dat er meerdere eigenaren zijn. Je dient dit overigens al aan 
te kaarten bij de verkoper als je aan het onderhandelen bent. 
Toen wij ons huis kochten trad echtgenoot als verkoper op. De eigenaren waren echter zijn echtgenote en haar zoon. Met beide laatsten werd de acte aangegaan 

De notaris dient het volledige uittreksel hierover aan het kadaster te vragen. Ook de eventuele hypotheken zijn daarin opgenomen. 

De clausules in de notarisacte. 

Samenvattend is het van belang de volgende clausules op te nemen in de acte: 
De verkoper dient te verklaren, dat het te kopen huis niet meer belast is met hypotheken en andere onderhandse schulden, waarvoor het huis als onderpand heeft gediend en het huis dus onbelast wordt verkocht. Mocht in de toekomst het tegendeel blijken dan vrijwaart de verkoper jou en is hij persoonlijk aansprakelijk 

Verder dient als de koper de Poolse partner is een clausule worden opgenomen, dat de Nederlandse partner, (met naam, geboortedatum te vermelden) mede eigenaar is zodra de toestemming uit Warsawa is verkregen. 

De verkoopprijs in de notarisakte 

Het is vrij gebruikelijk om in de notarisakte een lagere verkoopprijs van de woning op te nemen dan werkelijk is overeengekomen en ook wordt betaald. 
Men doet dit om de overdrachtsbelasting daarmede qua bedrag lager te maken. Zowel verkoper als verkoper zijn deze belasting verschuldigd. Je lijkt zo wat te verdienen, maar pas op. 

De notaris moet uiterlijk de volgende dag na de dag het passeren van de acte een afschrift daarvan voor 10.00 uur aanleveren bij de “plaatselijke afdeling van het Ministerie van Financiën”. 
Dit ministerie controleert aan de hand van een systeem met allerlei criteria en per woonplaats of de koopprijs in de acte een normale prijs is. Je moet binnen een bepaalde marge blijven van de door het ministerie berekende prijs. Is deze te laag dan krijgen de koper en verkoper beiden een naheffing en dit binnen 2 weken. 


De kosten van de notarisakte: 

In de notaris acte worden de volgende kosten opgenomen, die direct bij de notaris moeten worden betaald: 
Overdrachtsbelasting 5 % van de koopsom 
Kosten notaris 1,5% van de koopsom te verhogen met 22 % BTW 
Registratiekosten ongeveer 100 Zlotych 

De makelaar 

Deze zal ook aanwezig zijn bij het passeren van de acte en wil direct zijn provisie vangen. De provisie is 2,5 % van de prijs in de acte en niet de prijs die de makelaar ooit in zijn aanbieding had staan. 





De feitelijke betaling van de overeengekomen koopprijs 

De notaris bemoeit zich daarmede niet. Dit is een zaak tussen koper en verkoper direct na het passeren van de acte. 
Het is niet ongebruikelijk, dat de voor de koper bestemde kopie van de acte door de notaris aan de verkoper wordt gegeven. Deze geeft hem pas aan de koper als deze heeft betaald, je krijgt dan ook de sleutels. 
Het beste is gezamenlijk naar je bank te gaan en deze ter plekke een spoedbetaling te laten doen naar de bankrekening van de verkoper. De bank geeft zowel jou als de verkoper een kopie van de opdracht. De verkoper kan dan de sleutels aan je overhandigen 

Zorg er ook voor dat de verkoper alle op het huis betrekking hebbende documenten aan je overhandigt 


Het kadaster 

Nog eenmaal. Vergeet niet om jouw eigendom in te laten schrijven bij het kadaster. Dit kun je zelf doen. Daar gaan dan de nodige maanden overheen. Ook je advocaat kan dit doen. Dit gaat veel sneller. Ook hier zijn kosten aan verbonden. Reken maar op zeker 2000 Zlotych. 
Als de toestemming vanuit Warszawa meespeelt, vergeet niet deze nadat de notaris de toestemming in een acte heeft vastgelegd ook te laten inschrijven bij het kadaster, 


9. Wat allemaal te regelen als het huis inderdaad je eigendom is. 

Een kleine bloemlezing 

1. Het regelen van je electriciteitsaansluiting 

2. Het regelen van je wateraansluiting. 

Dit behoeft niet als er geen waterleiding is, maar je een eigen pomp hebt 

3. Het regelen van je gas aansluiting. 

Als je niet op een normaal gasnet zit, moet je in geval er een butaangas tank is het contract omzetten. 

4. De telefoonaansluiting 

Deze aansluiting is huisgebonden. Je moet hem op je naam laten omzetten, Kies voor een ander telefoonnummer. 

5. De gemeente 

Hier moet je zijn om het ophalen van huisvuil te regelen en je eigendom voor de OZB te 
laten vastleggen. Bij permanent verblijf moet je jezelf inschrijven in het bevolkingsregister 


Er zal nog veel meer zijn. Wees verstandig en neem altijd een kopie van de notarisakte mee. Die moet vrijwel overal worden overlegd. 

Verzekering. 

Zorg er voor, dat je huis verzekerd is vanaf het moment dat je eigenaar wordt 
Er zijn genoeg maatschappijen BV Nationale Nederlanden, Hestia en Alliance. 


Veiligheid van het huis. 

Als je het huis niet permanent bewoont, ontkom je er niet aan om de nodige maatregelen tegen inbraak te treffen. Ook als je er permanent woont is dit absoluut aan te raden. 

We hebben ons huis aanvankelijk alleen tijdens vakanties benut, omdat ik nog werkzaam in Nederland was. Het is in de wijde omgeving bekend in welk huis buitenlanders wonen en men denkt dat daar wat te halen is. Heb je onvoldoende voorzieningen getroffen dan krijg je zeker ongewenst bezoek. 
We hadden onvoldoende tijd om de veiligheid te regelen en slechts enkele maanden later werd er al bij ons ingebroken. Twee dagen nadat we weer naar Nederland waren vertrokken Er is het nodige meegenomen, gelukkig alleen maar vervangbare spullen, maar de verzekering dekte dat alles uitstekend. 

Wat moet je doen. 

Rolluiken 

Als er nog geen rolluiken zijn geplaatst, laat dit alsnog doen. Kies voor rolluiken met inbraak beveiliging. Hoewel, we hadden deze al laten plaatsen, maar is de woning wat afgelegen, dan wordt dit ongeacht het kabaal gewoonweg geforceerd. 
Er is nog een ander voordeel met rolluiken. Tijdens vorstperiodes laat je deze neer en de koude op het raam is zeker 7 graden Celsius lager. 

Beveiligingsinstallatie 

Laat een beveiligingsinstallatie aanbrengen door een daartoe bevoegd en erkend bedrijf. Kies voor een systeem met bewegingsmelders. Daarnaast kun je nog kiezen voor een extra systeem met raambeveiliging, dat afgaat als het raam wordt geopend. Dit laatste systeem kun je separaat inschakelen Dit laatste is handig als je dieren in huis hebt. Je kunt dit inschakelen, als je niet al te lang weg bent. 
Je moet altijd kiezen voor een systeem dat aangesloten is op de meldcentrale van een (particulier) bewakingsbedrijf. Gaat het mis dan zijn ze binnen enkele minuten ter plekke, ook als je wat buitenaf woont. Het staat allemaal in het contract. 
Kies bij de aansluiting op de alarmcentrale niet voor een telefonische verbinding maar voor één met een zendinstallatie. Deze heeft een accu en kan dus onafhankelijk werken van de elektriciteitsaansluiting, waar nog wel eens storingen kunnen zijn. 

Lampen met bewegingsmelders. 

Plaats op donkere plekken rond het huis dergelijke lampen. Ook dat helpt. 


10. Het kopen van een bouwkavel. 

Ik noem dit slechts kort. Maar het is nog een optie. De zaken zoals hiervoor genoemd gelden ook. Zeker de toestemming en de formaliteiten. Je kunt er voor kiezen zelf te bouwen, een aannemer in te schakelen. Er zijn veel bedrijven de kant en klare bouwprojecten hebben. Daarbij verlopen procedures zoals bouwvergunning enz enz wat makkelijker. 


11. Het kopen van een woning in een project vanuit Nederland 

Nederlandse makelaars richten zich steeds meer op de Midden Europese markt. Een product, dat dan nog wel eens bieden is een woning in een project met allerlei voorzieningen. Het vakantieparkidee. Zou je deze weg op willen gaan wees dan uitermate op je hoede. De vraag is zelfs of je wel eigenaar wordt. In ieder geval betaal je dan een prijs die gebaseerd is op het West Europees prijsniveau en niet op het prijsniveau van het land waar het park ligt. 
Als je zelf een huis weet te vinden ben je veel goedkoper uit. 

Tenslotte. 

Ik hoop met deze notitie je wat op weg te hebben geholpen bij het kopen van een huis in Polen. 
Laat je niet afschrikken door al de risico’s die ik heb opgesomd. In de notitie is gepoogd de risico’s zo veel mogelijk in kaart te brengen. Dit betekent dus niet dan je zo ook allemaal zult tegenkomen. Wellicht zelfs geen enkele. Maar besef wel een gewaarschuwd mens….. 
Blijf alert dan moet het kunnen lukken en zul je ontdekken dat een huis in Polen en het verblijf daarin een geweldige ervaring is. 



Joie de vivre, sauve qui peut, hallikidé (Gé Reinders)

  

Gerrit van Asperen /Borenbas

Though I look old, yet I am strong and lusty

William Shakespeare
As you like it,
Act II ,scene III

No Civilisation without Destillation

Die Erinnerung ist das einzige Paradies, aus dem wir nicht vertrieben werden können.
(Jean Paul)

No more slavery (the Fugs)
Back to top
 
IP Logged
 
nemo.omen*
Polenforum Veteraan
****
Online


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 1.406
Joined: 10.02.2011
Gender: Male
Re: Taxaties in Polen
Reply #9 - 20.09.2018 at 12:11:35
Print Post  
in de 3 voorliggende delen heb ik het beeld van kopen van ene huis geschetst. Ik wijs er nadrukkelijk op dat behoudens de nu rechtstreeks door mij aangebrachte wijzingen. Het document is gebaseerd op de situatie in 2008. Nu 10 jaar later zullen er zeker andere situaties zijn ontstaan, ook in nieuwe wetgeving, maar de praktijk zal nog niet veel anders zijn.
Verder is het zo dat ik al enige jaren niet meer bemoei met onroerend goed
  

Gerrit van Asperen /Borenbas

Though I look old, yet I am strong and lusty

William Shakespeare
As you like it,
Act II ,scene III

No Civilisation without Destillation

Die Erinnerung ist das einzige Paradies, aus dem wir nicht vertrieben werden können.
(Jean Paul)

No more slavery (the Fugs)
Back to top
 
IP Logged
 
Pieszyce*
Forum Administrator
*****
Offline


Właściciel

Posts: 53.791
Joined: 10.01.2004
Gender: Male
Re: Taxaties in Polen
Reply #10 - 20.09.2018 at 22:04:42
Print Post  



Dank Nemo voor de uitgebreide berichten over het thema, we kunnen er weer tegen. Wink
  
Back to top
IP Logged
 
flynnboy-
Beginnend Lid
**
Offline


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 10
Joined: 19.06.2009
Re: Taxaties in Polen
Reply #11 - 21.09.2018 at 09:53:01
Print Post  
Hallo nemo.omen,

bedankt voor de text-wall Wink

Ik had het originele artikel al eerder gelezen, vele jaren geleden, maar ik heb er zeker wat aan. Het is fijn als er puntsgewijs belangrijke zaken worden opgesomd. Dus alsnog bedankt!!

Wat wij zelf wel anders hebben ondervonden, zijn de ervaringen met Poolse makelaars. Die zijn zeker niet zo negatief als jij hebt beschreven. Dit kan toeval zijn, maar mijn gevoel zegt dat het eenvoudigweg de laatste jaren wat beter is gesteld door bijv. concurrentie en een meer volwassener huizenmarkt in Polen.

Onze ervaringen zijn gebaseerd op een handvol bezichtigingen met verschillende makelaars. Overigens waren deze allemaal van het vrouwelijke geslacht.... Smiley Wellicht is dit de reden van de meer positievere ervaring....

Weinig tot geen problemen tot het maken van een bezichtigingsafspraak. Afgesproken tijden werden nagekomen. Geen contracten gezien en geen enkele druk of negativiteit ondervonden. Gewoon gezellige, vrijblijvende rondleidingen. Het leek wel Nederland  Cool

Ervaringen met daadwerkelijk kopen van een huis via een makelaar in Polen hebben we nog niet (anders had ik het topic ook niet hoeven starten).

Het huis wat we nu op het oog hebben, zijn we zelf tegenaan gelopen. We hebben zelf al een lijst met vragen en dergelijke opgesteld, maar die kunnen we prima uitbreiden met verschillende zaken waar wij nog niet aan gedacht hebben maar die jij hierboven prima hebt beschreven. Dus nogmaals mijn dank !!

groet, flynnboy
PS er zullen ongetwijfeld meer vragen komen in de komende maanden/jaren, dus ik houd me aanbevolen om ze hier te mogen stellen.
  
Back to top
 
IP Logged
 
Joe DiMaggio
Super Veteraan
******
Offline


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 4.223
Joined: 09.06.2012
Re: Taxaties in Polen
Reply #12 - 21.09.2018 at 15:28:19
Print Post  
flynnboy- wrote on 21.09.2018 at 09:53:01:


Onze ervaringen zijn gebaseerd op een handvol bezichtigingen met verschillende makelaars. Overigens waren deze allemaal van het vrouwelijke geslacht.... Smiley Wellicht is dit de reden van de meer positievere ervaring....

Weinig tot geen problemen tot het maken van een bezichtigingsafspraak. Afgesproken tijden werden nagekomen. Geen contracten gezien en geen enkele druk of negativiteit ondervonden. Gewoon gezellige, vrijblijvende rondleidingen. Het leek wel Nederland  Cool


Beste flynnboy,

Altijd gezellig een rondleiding door een aardige dame. Heb ik ook als ik bij de bakker sta, liever een vriendelijke verkoopster dan een sacherijnige bakker. 

Maar grond en een woning kopen in Polen is echt wel andere koek.

Heb jij al eens aan de dames gevraagd of zij wel makelaar zijn, of een soort van hostess.

Het uitgebreide schrijven van nemo.omen geeft alleen maar de kijk door een goede heldere bril, die hij altijd begint en afsluit met deze woorden: raadpleeg (neem in de arm) een advocaat en notaris.

Hoe het in Polen is, weet ik niet maar in Nederland is makelaar zijn een vrij beroep. 
Als dat in Polen ook zo is, mijn raad, neem er de tijd voor.

Succes,
Joe
  

en ik zou met u niet willen ruilen – ik zou er geld voor willen geven – om net als u – mezelf te zijn
Back to top
 
IP Logged
 
flynnboy-
Beginnend Lid
**
Offline


Polenforum.nl: Het ontmoetingspunt

Posts: 10
Joined: 19.06.2009
Re: Taxaties in Polen
Reply #13 - 21.09.2018 at 17:10:07
Print Post  
Hallo Joe,

een advocaat/notaris in de arm nemen is zeker iets wat we gaan doen, zonder meer. Dit is iets wat we bij ons volgende ritje oostwaarts gaan regelen. Oorspronkelijk zouden we zo iemand wat later in het proces aanstellen, maar mede door de tekst van nemo zijn we ervan overtuigd om dit maar gelijk te doen.

Of de begeleidende dames hostesses zijn of zelf makelaar, geen idee. Was voor ons ook niet echt van belang bij bezichtigingen. Als hostess wordt zo'n dame dan ook maar aangestuurd door haar baas, toch? Uiteraard met de instructies en werkwijze vanuit kantoor. Niks mis mee en pakte voor ons plezierig uit. Maar zoals gezegd, het waren alleen bezichtigingen, geen besluit tot aankoop. Over dat laatste deel heb ik geen ervaringen in Polen.

groet, flynnboy
  
Back to top
 
IP Logged
 
Page Index Toggle Pages: 1
Send TopicPrint